一、違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)》第113條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過(guò)分高于損失的調(diào)整制度,從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補(bǔ)償性質(zhì)?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì):當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
二、延期交房導(dǎo)致的買方損失
開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購(gòu)房者具體損失的計(jì)算問(wèn)題,《解釋》第17條做出了規(guī)定:“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?!币虼?,一般而言租金損失即為我國(guó)《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。
三、可預(yù)見(jiàn)規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用
在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中,有些買方還提出其他損失,如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來(lái)準(zhǔn)備入學(xué),因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失,在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先,買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次,買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見(jiàn)的”。僅就延期交房的通常情況而言,買方買房通常是為了自用或出租,因此,租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失,由于買方的自身情況千差萬(wàn)別,賣方不可能也沒(méi)有義務(wù)對(duì)此一一了解,從“通情達(dá)理”角度出發(fā),差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見(jiàn)性,除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購(gòu)房是為了讓子女入學(xué)。
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