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我是羊叔，擁有多年廣州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注廣州地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

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提問(wèn)：羊叔，你好，廣州本地人，已婚有孩現(xiàn)在孩子到了入學(xué)年紀(jì)，想要在知識(shí)城購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房，請(qǐng)問(wèn)知識(shí)城教育資源怎樣，值得購(gòu)買嗎？

羊叔：你好，知識(shí)城近年來(lái)價(jià)格變化大，小學(xué)主要有村小和小區(qū)配套小學(xué)，前者歷史悠久，條件較差，后者是新學(xué)校，硬件設(shè)施完善。知識(shí)城原有九佛中學(xué)、九佛二中和鎮(zhèn)龍中學(xué)三所學(xué)校，后來(lái)新增了二中會(huì)元初中部，這個(gè)學(xué)校生源質(zhì)量較高，學(xué)校管理嚴(yán)格，辦學(xué)質(zhì)量較好。除此以外，知識(shí)城還有幾所中學(xué)正在規(guī)劃建設(shè)中，分別是新僑學(xué)校、九龍新城中學(xué)、廣州實(shí)驗(yàn)中學(xué)和華師附中知識(shí)城校區(qū)等，還引入了一些高校和科研機(jī)構(gòu)，打造全國(guó)首個(gè)“教育小鎮(zhèn)”創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，提供高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施，滿足不同人群的教育需求，可根據(jù)自身的資金來(lái)選擇是否購(gòu)買。

提問(wèn)：羊叔，您好，本人已婚，有孩子，買房總價(jià)預(yù)算在350w，首套房，希望有好的學(xué)位房，想在廣鋼買房，羊叔覺(jué)得廣鋼怎么樣呢？

羊叔：你好，廣鋼，距離廣州比較近，與珠江新城只有14公里的距離，區(qū)位方面有一定優(yōu)勢(shì)，但是缺少主力的產(chǎn)業(yè)支撐。廣鋼的交通比較方便，有11號(hào)線直接到達(dá)天河，還有地面的一些道路，去往天河、荔灣、越秀、白云、佛山、番禺等地方也都比較方便。教育方面不得不提省實(shí)和華師附兩所名校，學(xué)校的引進(jìn)自然吸引了很多為了孩子上學(xué)的購(gòu)房者，不過(guò)有個(gè)問(wèn)題需要注意一下這里學(xué)位不足，發(fā)生了許多關(guān)于學(xué)位的維權(quán)問(wèn)題。要在廣鋼選擇性價(jià)比高的項(xiàng)目，地鐵，學(xué)區(qū)，配套缺一不可。想在廣鋼置業(yè)的盡量選擇配套各方面比較完善的南部，南部發(fā)展和綜合來(lái)看要比北區(qū)強(qiáng)。雖然板塊內(nèi)有6條地鐵在規(guī)劃中，但是目前只有11號(hào)運(yùn)行，因此建議還是買相對(duì)確定的地鐵房更有保障。

提問(wèn)：你好，我不喜歡居住密度太高的小區(qū)，很影響居住的舒適度，這好像是跟容積率有關(guān)，但是什么是容積率？容積率多少才是合理的？那現(xiàn)在買房要注意哪些跟容積率相關(guān)的東西？

羊叔：你好，居住密度與生活舒適度密切相關(guān)，居住密度過(guò)大，居住體驗(yàn)感會(huì)受到影響，而容積率則是衡量樓盤居住舒適度的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。不同城市容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，一般來(lái)說(shuō)，容積率計(jì)算公式為：容積率=地上總建筑面積/可建設(shè)用地面積。容積率最低，住戶居住舒適度越高，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言獲利越少。住宅容積率隨不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)有一定差別，高層住宅的容積率最高，但最高不應(yīng)超過(guò)4.0，而獨(dú)棟、聯(lián)排別墅容積率最低。19層以上的住宅小區(qū)容積率2.4-4.5，12-18層住宅容積率1.8-2.5，7-11層住宅容積率為1.5-2.0，6層以下住宅容積率0.8-1.2，聯(lián)排別墅容積率0.4-0.7，聯(lián)排別墅容積率0.2-0.5，以上范圍為合理容積率。如果容積率較高，小區(qū)的人口密度就會(huì)較大，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也會(huì)較差，居民公共空間較少，綠化面積也會(huì)較少，居住舒適度較低。

購(gòu)房者在選擇樓盤時(shí)，要著重關(guān)注自己所選房源區(qū)域內(nèi)容積率，不要被開(kāi)發(fā)商發(fā)布的綜合容積率誤導(dǎo)。除此之外，小區(qū)樓棟間距也不宜過(guò)小，會(huì)十分影響采光，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注綠地率，開(kāi)發(fā)商宣傳的綠化率為綠化覆蓋率，會(huì)包含一些無(wú)效綠化面積，所以綠地率才是最真實(shí)的綠化水平。購(gòu)房者在買房時(shí)，注意要保存好買房樓書(shū)、廣告等證據(jù)材料，購(gòu)房合同中也要寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商對(duì)容積率的具體承諾，盡力保障自身合法權(quán)益。

提問(wèn)：羊叔，您好，我在天河上班，想問(wèn)如果自住的話我買哪里的房子比較好？還有如果是投資選哪里呢？

羊叔：你好， 在天河上班的話，可以把家安置在荔灣，不僅通勤方便，價(jià)格也會(huì)比較理想。在荔灣各個(gè)板塊中，廣鋼的發(fā)展不凡，未來(lái)廣鋼二手房還會(huì)迎來(lái)一定的上漲。 首先，未來(lái)荔灣其他具有地鐵商業(yè)等強(qiáng)配套的板塊價(jià)格會(huì)漲至荔灣的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，整個(gè)區(qū)域的價(jià)格也會(huì)被托高，廣鋼自然也會(huì)隨之上漲。其次，廣鋼本身?xiàng)l件和配套方面都比較完善，還有萬(wàn)科等品牌房企的助力。最后，廣鋼開(kāi)發(fā)較廣，也是板塊內(nèi)比較適合的改善區(qū)域，適合投資。