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一、物業(yè)費(fèi)糾紛的司法解釋是什么

物業(yè)費(fèi)糾紛的司法解釋是物業(yè)公司為業(yè)主提供相關(guān)的服務(wù)的情況之下，那么業(yè)主是需要支付一定的物業(yè)費(fèi)用的。

《最高法關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理糾紛司法解釋》第一條基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分:

(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;

(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:

(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。

但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

如發(fā)生被盜，作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)對如下事項(xiàng)承擔(dān)舉證責(zé)任:

(1)將車停放在車位或車庫的事實(shí);

(2)盡到了該盡的防范義務(wù)，如車門鎖、報(bào)警裝置的完好性等;

(3)車輛的價(jià)值。

作為物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是，證明自己已盡到了一個(gè)善良服務(wù)人的注意義務(wù)。

二、物業(yè)公司承擔(dān)的舉證責(zé)任規(guī)定是什么

一般來說物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是:

(1)小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況。

總體情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒有過錯(cuò)的。

如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生，就可以認(rèn)定物業(yè)公司有過錯(cuò)。

(2)各種制度是否健全及遵守情況。

(3)必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。

比如，小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門衛(wèi)及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。

從常理講，要求門衛(wèi)對所有進(jìn)出人員進(jìn)行登記是不可能的。

(4)在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨(dú)的值班室及值班人員等等。

防范程度應(yīng)當(dāng)與業(yè)主支付的服務(wù)費(fèi)對等。

正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財(cái)物的安保注意義務(wù)是一樣的。

小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財(cái)產(chǎn)受損情形的舉證責(zé)任。

這類情形，往往涉及刑事犯罪。

由于刑事犯罪行為具有隱蔽性、突發(fā)性、不可預(yù)見性，因而作為物業(yè)公司的安保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)不超出與業(yè)主簽訂合同時(shí)所能預(yù)見的情況。

所以發(fā)生業(yè)主在居家內(nèi)被傷害、財(cái)物被盜被劫，物業(yè)公司一般應(yīng)從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù):

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì);

(2)從事保安服務(wù)的人員按國家有關(guān)規(guī)定具備職業(yè)資格;

(3)健全的保安服務(wù)制度;

(4)按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明，如值班日志、重大事故報(bào)告記錄等;

(5)為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設(shè)施及必要的宣傳等。

業(yè)主居家內(nèi)發(fā)生被盜，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償承擔(dān)責(zé)任，通過訴訟是很難獲得勝賠償?shù)?，已知的案例也是如此?p>其一，物業(yè)公司證明已履行合同約定的注意義務(wù)是不難的，而業(yè)主反過來主張物業(yè)公司沒有履行合同約定的注意義務(wù)，基本上是不可能的。

其二，業(yè)主要證明被盜財(cái)物的種類、具體數(shù)量也是一件很難的事。

在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，現(xiàn)在很多人工與物業(yè)方面的一些服務(wù)發(fā)生的糾紛，此時(shí)完全是可以通過法院起訴的方式來進(jìn)行解決的，比如說其中一方當(dāng)事人認(rèn)為其存在違約行為，沒有支付物業(yè)費(fèi)用，那么就可以找到管轄法院來進(jìn)行起訴。

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