專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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根據(jù)相關(guān)規(guī)定，將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過協(xié)商定好了的，可以不是百分之五;經(jīng)過調(diào)查顯示違約金過高的，可以經(jīng)過法院途徑應(yīng)予適當(dāng)?shù)臏p少。所以嚴(yán)格來說，延期交房違約金是沒有一個固定標(biāo)準(zhǔn)的。
買賣關(guān)系角度來說，買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分?jǐn)偟馁彿靠罴袄p失?？梢姡^買方購買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。
至于對過高的開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整到什么程度，法律并無明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實(shí)踐中有將過高的延期交房違約金調(diào)整為按貸款利息的，也有調(diào)整為每日萬分之三的。
延期交房包括兩種情況：
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。
2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。
原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。
2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進(jìn)行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設(shè)計進(jìn)行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。
有些人在買房的時候，房子還處于建造的過程中，開發(fā)商在購房合同之后會跟購房者約定好房子交付的日子，結(jié)果到了交付日子開發(fā)商還是沒有交房，這時購房者就會去要求賠償，在進(jìn)行賠償?shù)臅r候我們需要注意，要按照法定的程序來確定賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)金額的。
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