一、開發(fā)商違約不能按時交交房怎么辦?
房屋買賣合同屬于合同的一種,我國法律在調(diào)整合同時一般有約定的會優(yōu)先適用約定。因此,當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商與購房者約定的解除合同的情況出現(xiàn)時,購房者可以依照約定解除合同。如果沒有約定,出現(xiàn)以下三大類情況,購房者也可以要求退房。
(一)購房者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效,購房者有權(quán)退房。通常,導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有兩種:
1.開發(fā)商的項目開發(fā)違法,沒有履行法律規(guī)定的手續(xù),不具備完備的法律文件,因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益,導(dǎo)致合同無效。
2.開發(fā)商采取欺詐手段,誘使購房者與其訂立房屋銷售合同,合同無效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況,如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等,或者故意隱瞞真實情況,可以認定為欺詐行為,合同無效。
(二) 開發(fā)商違約的,購房者有權(quán)解除合同,并追究開發(fā)商的責(zé)任。也就是說因為開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空卟荒苜徺I,不能如期收房或者不能以合同的要求收房時,購房者可以退房。例如下面幾種情況:
1. 開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證,不能銷售該房產(chǎn);
2. 開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,經(jīng)催告3個月后仍不能交付使用的;
3. 房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題,不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響購房者使用的;
4. 由于開發(fā)商的過錯,購房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書的;
5. 開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的;
6. 實測面積與合同約定面積誤差*值超過3%的;
7. 合同約定的其他退房條件出現(xiàn)的。
(三)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定;當(dāng)事人主體不合格的合同、內(nèi)容不合法的合同、無效代理訂立的合同。
購房者應(yīng)仔細查看您與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同,看合同中對延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對延遲交房有規(guī)定,按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對延遲交房沒有明確規(guī)定,遇到延遲交房,購房者是可以退房的。
二、開發(fā)商違約如何維權(quán)?
1、審查相關(guān)證明材料
交房時,購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。實踐中,有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,在房屋實際尚未達到入住條件時,即通知購房者入住。
因此,購房者在實際驗收房屋時,應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通,是否達到基本入住條件,規(guī)劃是否被擅自更改,同時應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則,購房人有權(quán)拒絕接收該房屋,由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
2、不可抗力非全免責(zé)
“如延期交房非開發(fā)商的原因,但并不必然免除賠償責(zé)任?!遍_發(fā)商對延期交房的解釋多種多樣,如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計變更等,從而以非開發(fā)商原因為由而拒絕承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下,只有發(fā)生不可抗力的情況,開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機構(gòu)的證明文件,證明該情況符合法律認可的條件。否則,開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。
3、保留相關(guān)證據(jù)材料
律師提醒購房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時,購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù),另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。
這樣掌握好證據(jù)的話,不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時,都能夠明確其違約事實,既可以按照合同條款主張約定的違約金,在實際損失超過約定的違約金的情況下,也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔(dān)賠償責(zé)任,從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權(quán)益。
4、注意訴訟時效
鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性,購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定,購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利,則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。
開發(fā)商違約不能按時交房可以解除合同還可以退房,退房的情況包括一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,開發(fā)商違約的,購房者有權(quán)解除合同,購房者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效,違約之后維權(quán)需要審查相關(guān)證明材料,保留相關(guān)證據(jù)材料.
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