專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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改革開放以來(lái)，城市的發(fā)展水平普遍遠(yuǎn)高于農(nóng)村，因此越來(lái)越多的農(nóng)民外出打工賺錢。上世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初，許多外出務(wù)工的農(nóng)民把“小產(chǎn)權(quán)房”賣給了村外的人，這不僅滿足了城市人重返農(nóng)村、享受良好環(huán)境的愿望，而且增加了一部分收入。但買了房子的人能在拆遷中得到補(bǔ)償嗎？北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地研究所聯(lián)席所長(zhǎng)史西寧律師為各位解答這個(gè)問(wèn)題！
首先大家要認(rèn)識(shí)到“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語(yǔ)。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建在農(nóng)民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等費(fèi)用。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，因此被稱為“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”，又稱“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行備案。
小產(chǎn)權(quán)房拆遷能否得到正常合理的補(bǔ)償，關(guān)鍵在于買賣是否合法，合同是否有效！合同有效的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同有效嗎？能拿到補(bǔ)償嗎？，可以賠償；合同無(wú)效的，不能賠償。主要可以分為以下三類。
1、將小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體成員，并經(jīng)有關(guān)組織批準(zhǔn)認(rèn)可的，該合同為有效合同，拆遷給予補(bǔ)償；將小產(chǎn)權(quán)房出售給非集體成員的，但買受人已取得集體組織的相關(guān)批準(zhǔn)，合同為有效合同，拆遷將得到補(bǔ)償。
2、小產(chǎn)權(quán)房賣給集體以外的人的，是無(wú)效合同。在這種情況下，首先要確定房屋所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，那么我們可以得到補(bǔ)償，但拆遷補(bǔ)償只能由集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。
3、小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建設(shè)，在這種情況下不能得到拆遷補(bǔ)償。
其次，根據(jù)《土地管理法》第四十八條的規(guī)定，對(duì)征地應(yīng)當(dāng)給予公平合理的補(bǔ)償，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)期生活得到保障。在征地中，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和農(nóng)村村民房屋、其他地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)，并為被征地農(nóng)民安排社會(huì)保障費(fèi)。但是小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府，因此拆遷補(bǔ)償一般會(huì)交給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府，而不是直接交給小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，因此購(gòu)房者應(yīng)積極與拆遷人員和村委會(huì)或鄉(xiāng)政府溝通，維護(hù)自己的權(quán)益。
因此，對(duì)于集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，合同一般視為有效，可以拿到拆遷補(bǔ)償；向其他集體組織成員出售小產(chǎn)權(quán)房的，一般認(rèn)為合同無(wú)效，拿不到拆遷補(bǔ)償。法律禁止不是同一集體組織成員之間的出售小產(chǎn)權(quán)房行為。因此，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房要謹(jǐn)慎，否則，在征地拆遷的情況下可能得不到相應(yīng)的補(bǔ)償。
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