專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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案例
2008年經(jīng)中介公司介紹，陳先生與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以110萬元的價(jià)格購(gòu)買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬元并向中介公司給付了中介費(fèi)3萬元，劉女士也如約交付了房屋。然而時(shí)過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，后法院支持了魏先生的訴訟請(qǐng)求，并要求劉女士及中介公司將購(gòu)房款、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購(gòu)置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房?jī)r(jià)70萬元的房?jī)r(jià)款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、**公司賠償其房屋差價(jià)損失70萬元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)對(duì)合同附件三房屋共有人情況一頁(yè)的存在及所載內(nèi)容，即核實(shí)是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進(jìn)行填寫，故均存在主觀過錯(cuò)。
劉女士作為共有人魏先生的配偶，因?yàn)槠涫韬鰧?duì)買賣關(guān)系被認(rèn)定為無效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為最大。中介公司作為提供居間服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其忽視對(duì)魏先生相關(guān)意思表示的審核，未能對(duì)買賣雙方，尤其是買方的風(fēng)險(xiǎn)予以提示，因此其對(duì)于買賣關(guān)系被認(rèn)定為無效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)較陳先生重。陳先生作為買受人，未認(rèn)真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯(cuò)。
最終法院依據(jù)評(píng)估結(jié)論判決劉女士賠償陳先生房屋差價(jià)損失35萬元，中介公司賠償陳先生房屋差價(jià)損失21萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請(qǐng)求。
責(zé)任劃定
一般情況下，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，購(gòu)買夫妻房屋時(shí)，一定要仔細(xì)查看該房屋是夫妻一方個(gè)人房屋還是夫妻共同房產(chǎn)。如果不太確定的，最好是去房管局查詢一下房屋的權(quán)屬狀態(tài)。因?yàn)楣灿蟹课葙I賣，一旦共有人中有一人不同意出賣房屋，損失的還是購(gòu)房者。
另外，由于房?jī)r(jià)上漲造成的增值部分，完全歸于購(gòu)房者也是不合適的。所以，具體如何對(duì)待房屋增值部分還需要根據(jù)各方的過錯(cuò)確定責(zé)任分配。根據(jù)上面的分析，三方作為普通人都應(yīng)有房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎。由于疏忽造成買賣合同無效，進(jìn)而造成的損失理應(yīng)各方按照責(zé)任劃分承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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