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承租人優(yōu)先購買權(quán)的例外情形
司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。”這是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)
共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因為共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。
(二)房屋賣給出租人的近親屬
出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么?
(三)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)
出租人出賣租賃房屋，對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對此，當然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。
(四)第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)
如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權(quán)。
司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關(guān)鍵在于怎么去計算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。
房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。如果你情況比較復雜，科普華君網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。
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