專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房屋租賃權(quán)怎么定性
關(guān)于租賃權(quán)的概念有學(xué)者認(rèn)為，認(rèn)為租賃權(quán)是基于租賃契約產(chǎn)生的由承租人所享有的各種權(quán)利，包括租賃契約成立后、租賃物交付前和租賃物交付后所產(chǎn)生的權(quán)利。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為租賃權(quán)僅指承租人對(duì)交付后的租賃物所享有的權(quán)利，如"承租人之權(quán)利，為使用收益權(quán)，包括為使用收益必要之占有之權(quán)利，此等權(quán)利總稱為租賃權(quán)。"可以看出，租賃契約生效后，租賃物交付前承租人所享有的權(quán)利能否包括在租賃權(quán)的內(nèi)容中，是有爭(zhēng)議的。房屋租賃權(quán)是指承租人在房屋交付后對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益等的權(quán)利。房屋交付前、后產(chǎn)生了不同的法律關(guān)系。
民法理論上，所有權(quán)屬于物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，基于"物權(quán)優(yōu)于債權(quán)"，早期羅馬法實(shí)行的是"買賣擊破租賃"原則。但此原則全然不顧完全處于被動(dòng)的承租人的利益，致使租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，并從而導(dǎo)致社會(huì)糾紛，嚴(yán)格意義上的"買賣不破租賃"，其表述應(yīng)當(dāng)是"不動(dòng)產(chǎn)租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不破租賃"，或者"不動(dòng)產(chǎn)租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)"。由此可以看出，"買賣不破租賃"是債權(quán)的一個(gè)特例，此時(shí)附著在標(biāo)的上的租賃權(quán)已被賦予了一定的物權(quán)性質(zhì)。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜也使得物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限越來越難以劃定。故"買賣不破租賃"原則并不違背"物權(quán)優(yōu)于債權(quán)"的原則，作為一個(gè)特例，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下更有其重要意義和法律價(jià)值。
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