專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用途與期限
以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
（二）房地產(chǎn)交易
1.一般規(guī)則
(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);
(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
出讓合同的效力及轉(zhuǎn)讓后繼受取得土地使用權(quán)的用地者。出讓合同體現(xiàn)著出讓方(國(guó)家)與受讓方(用地者)雙方的意志，一經(jīng)生效即具有法律效力，受讓方轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，不影響出讓合同的繼續(xù)履行，因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
2.商品房預(yù)售商品房預(yù)售是一種比較特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，預(yù)售方具有一定投機(jī)性，預(yù)購(gòu)方具有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如不加以控制，預(yù)購(gòu)方權(quán)益易受到侵犯。因此，城市《房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(經(jīng)濟(jì)適用房)
劃撥土地使用權(quán)人權(quán)利內(nèi)容不充分，其對(duì)土地僅有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而無(wú)處分權(quán)，也無(wú)完全的收益權(quán)，其實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)依法獲取國(guó)有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：
(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地(以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。
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