房產案例：張律師辦理任某某房屋租賃糾紛成功案例
代理階段：一審
代理方：原告（任某某）
案件結果：勝訴，合同解除，從對方已付一年租金中扣減三個月租金。
代理律師：張云鵬律師
案情介紹：
2016年7月15日，任某某（出租方）與某某公司（承租方）簽訂了《酒店租賃合同》一份， 8月1日，某某公司員工接收任某某廚房財產，并在廚房清單上簽名。8月14日，某某公司員工在任某某出具的食材盤點表上簽字，并接收表上食材。后雙方在履行過程中協商簽訂附加協議事宜，未達成一致意見，任某某將租賃房屋門上鎖，后某某公司支付租金，但是任某某未將鑰匙返還。后某某公司員工到租賃標的處撬門鎖，搬東西。9月28日，某某公司員工將任某某原有監(jiān)控設備拆除。雙方為此發(fā)生糾紛原告任某某起訴要求解除合同。
判決結果：
法院認定，任某某與某某公司簽訂的酒店租賃合同雖系雙方的真實意思表示，但某某公司反訴要求解除合同，任某某在起訴狀中又明確表示要求解除合同，該合同已不適于繼續(xù)履行，故本院確定該合同應予解除。某某公司未按約定時間支付盤點食材費用，構成違約。任某某在某某公司未按期支付費用后即拿走鑰匙，但某某公司支付費用后，任某某又未將鑰匙歸還給某某公司，任某某亦存在違約，但某某公司應承擔主要責任。
某某公司已支付了一年的租金，故任某某對某某公司剩余租金應予以返還，根據雙方過錯程度，在以上述日期計算應返還租金的基礎上再減去三個月的租金。某某公司要求任某某賠償其房租、違約金的請求，因某某公司亦存在違約行為，故本院不予支持。
案件分析：
1、焦點一原告與被告合同解除：原告與被告簽訂合同依法有效，但是基于雙方履行事實，律師辦理案件中根據原告提供的證據，提出該租賃合同事實上無法繼續(xù)履行，法院最終判決解除合同。
2、焦點二違約責任承擔：本案中，雙方在履行過程中均存在一定的過錯，但是在律師代理下，法院最終認定被告承擔主要違約責任，因此在租金中扣減三個月租金作為給付原告賠償。
法律依據：
合同法：
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
碩恒房產律師提示：
房屋租賃過程中，一定要嚴格按照合同約定履行義務，如果僅憑意氣用事，未考慮合同約定，雖然是守約一方，但是由于不懂法律，到最后造成自己也構成根本違約。其實本案中委托人如果能夠在發(fā)生糾紛第一時間咨詢律師，就不會發(fā)生因不交鑰匙導致存在過錯情況發(fā)生。在此碩恒房產律師提醒，合同的簽訂對雙方均具有約束力，不能以對方過錯而忽略自己的合同義務，同時要注意收集對方違約的證據，發(fā)生糾紛及時通過合法途徑維權。
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nden? ?.p?2??? height:21.0pt;mso-pagination:widow-orphan;background:white'>二、駁回周某的其他訴訟請求。三、駁回申某的反訴請求。
案件分析：
原告起訴履行合同，被告反訴原告違約，雙方關于違約責任認定是本案合同能否履行關鍵：雖然合同約定了付款時間，但是后期雙方對于付款時間達成新的合意，本案中張律師通過對方提交錄音證據主張合同尾款的付款時間重新達成約定，并以此認定被告違約，該代理意見最終獲得法院支持。
法律依據：
合同法：
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產律師提示：
二手房買賣過程中，房屋價格上漲和下跌對于買賣雙方均有重大影響。二手房糾紛中房屋所有人在房屋價格上漲后為了獲得更高的利益，或者房屋購買方因房屋價格下跌以各種理由拒絕履行時有發(fā)生，在此碩恒房產律師提醒房屋買賣中價格上漲和下跌不屬于法律規(guī)定的不可抗力，更不能成為拒絕履行合同的理由，簽訂合同時應該對于房屋交易發(fā)生的風險進行評估，一旦合同簽訂需要按照約定如實履行合同義務，不要存在僥幸心理，如果構成違約，則要向守約方承擔繼續(xù)履行及違約賠償等法律責任。另外在合同履行中一旦發(fā)生違約情形，及時收集證據，在法院審理過程中，對于雙方違約行為認定需要結合合同約定及履行具體情況認定，根據誰主張，誰舉證的證據規(guī)則，主張對方違約應提供相應證據，否則會承擔舉證不能不利后果。
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