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房地產是屬于資金密集行業(yè)，開發(fā)商需要調動大量的資金才能進行房屋建設，很多房開企業(yè)都有不同程度的負債，有些房開企業(yè)負債比例過高了，資金鏈就受到影響，一著不慎就會引發(fā)房開企業(yè)的破產。
那么房地產開發(fā)商破產，不履行合同義務時，業(yè)主該如何應對呢？
根據工程建設進度，可分為房屋已建成和未建成兩種情況來進行分析：
?如果所購房產已經完工并入住，那么開發(fā)商的破產對業(yè)主取得房屋不會產生太大的影響，但會出現開發(fā)商人去樓空，不履行合同義務，樓盤遲遲未能辦證的狀況。
遇到這種情況，業(yè)主首先要去不動產登記管理部門落實開發(fā)商是否辦理了該樓盤的首次登記。
若已進行了首次登記，業(yè)主可自行攜帶辦理房產轉移登記的材料到不動產登記中心申請辦理《不動產權證書》。若辦證資料中涉及開發(fā)商，并且已無法從開發(fā)商處取得的，業(yè)主們可前往南寧市城建檔案館或相關部門調取。
若未辦理首次登記，業(yè)主無法辦理《不動產權證書》的，業(yè)主就需要聯(lián)合起來，就開發(fā)商違約行為提起民事訴訟。同時，到住建部門去反饋情況，住建部門有市場管理之責，相關情況會記錄到政務系統(tǒng)上。累計案例多了，政府會研究情況，出臺政策，統(tǒng)一集中辦理。這是一場持久戰(zhàn)，業(yè)主們要做好心理準備。
另外，根據企業(yè)破產清算相關法律規(guī)定，業(yè)主已取得的房產不會被開發(fā)商拿來清算進行債務償還，不用擔心住著住著會被趕出去。
若房屋未建成，產生的問題則復雜得多。開發(fā)商已無資金進行建設，業(yè)主將面對爛尾樓的事實。解決方法無非兩大類：?等待接盤俠；?退房款。
先來接盤俠，一般開發(fā)商申請破產清算，法院會將開發(fā)商所建設的樓盤進行拍賣，若有新的開發(fā)商競拍成功，會接手樓盤進行善后工作。如果拍不出去，也會有政府部門進行接手。等待接盤俠的業(yè)主需要保管好自己的購房合同與相關購房票據。這里需要提到一個重點，等待接盤俠期間，業(yè)主一定要按時還貸，否則會被銀行起訴，導致房產權利被查封。屆時，有接盤俠了你也不一定能解決這個問題。
也許在更多人看來，遇到這種事，還是退房拿回錢來得實在。那業(yè)主有沒有權利要求退款呢？
有，但是碰到開發(fā)商破產，想要按正常程序退房難，估計那時業(yè)主也找不到開發(fā)商人了，這時最有效的退房方法是民事訴訟了，而且越快越好。開發(fā)商申請破產清算，必然欠有眾多債務。業(yè)主起訴開發(fā)商后會有案底，當開發(fā)商資產被拍賣，業(yè)主會得到賠償。
業(yè)主是否有優(yōu)先受償權？
答案：有！小編之前覺得第一受償權應該是工程承包商，但最高人民法院早已出有規(guī)定。
《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》中指出：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。
以上法規(guī)確定了業(yè)主有優(yōu)先受償權，但不是所有業(yè)主，這問題需要分兩種情況來看：
一是，如果業(yè)主是全款購房，或者是貸款購房后，在交房前已經支付了全部房款，那么開發(fā)商破產，撤離項目的情況下，業(yè)主是可以要求優(yōu)先清償權的。
第二種情況是，如果業(yè)主只是繳納了首付款，在簽訂購房合同后遇到開發(fā)商破產的問題，該種情況下業(yè)主的優(yōu)先清償權可能得不到認可，畢竟開發(fā)商破產后的債主不止購房者。此時業(yè)主可以要求解除購房合同，返還首付款以及獲得其他賠償。
最后，小編再提一點建議：業(yè)主最好不要私下與開發(fā)商辦理退款，因為開發(fā)商早已負債累累，私下退款很大的可能性是得到一張欠條，到時候催款真的是遙遙無期。
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