專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房屋一直是我們離不開(kāi)的話題，和我們的生活息息相關(guān)。圍繞買(mǎi)賣(mài)房屋也是話題不斷。尤其是房屋交易，涉及款項(xiàng)大，納稅基數(shù)大，導(dǎo)致稅費(fèi)高昂。這不，最近就有小伙伴兒咨詢(xún)關(guān)于個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房的相關(guān)涉稅要點(diǎn)，一起來(lái)看看！
賣(mài)方（轉(zhuǎn)讓方）、買(mǎi)方（受讓方）分別涉及繳納哪些稅？
賣(mài)方（轉(zhuǎn)讓方）涉及的主要稅費(fèi)有：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和個(gè)人所得稅。
買(mǎi)方（受讓方）涉及的主要稅費(fèi)有契稅和印花稅。
一、增值稅
（一）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房，免征增值稅。
（二）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。
家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：
離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)的住房
北京市、上海市、廣州市和深圳市
1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
計(jì)算公式：應(yīng)納增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+5%）*5%
2.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
應(yīng)納增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款）/（1+5%）*5%
3.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
非北京市、上海市、廣州市和深圳市
1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%
2.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
二、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加費(fèi)
以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率分別為7%、5%、1%（市區(qū)，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他地區(qū)稅率為1%）。3%的教育費(fèi)附加和2%的地方教育費(fèi)附加。
三、土地增值稅
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房，暫免征收土地增值稅。
四、印花稅
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，暫免征收印花稅。
五、個(gè)人所得稅
（一）按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)算。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不含增值稅收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%。
（二）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的，免征個(gè)人所得稅。
（三）符合條件的無(wú)償贈(zèng)與（贈(zèng)與直系親屬、贈(zèng)與撫養(yǎng)人與贍養(yǎng)人、繼承），免征個(gè)人所得稅。
（四）通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)，免征個(gè)人所得稅。
六、契稅
對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，契稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的成交價(jià)格。
優(yōu)惠政策：
滿(mǎn)足以下條件既可以免征或不征契稅：
在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間房屋變更，免征契稅。
因夫妻財(cái)產(chǎn)分割將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，不征稅契稅。
法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋權(quán)屬，不征契稅。
政策依據(jù)：
《中華人民個(gè)人所得稅法》
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號(hào)）
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕23號(hào)）
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2023〕36號(hào)）
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2023〕43號(hào)）
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕13號(hào)）
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