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哪些行為會(huì)造成房產(chǎn)商對(duì)置業(yè)者侵權(quán)?如何規(guī)避房產(chǎn)糾紛的發(fā)生?群眾在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)注意哪些關(guān)鍵問(wèn)題?天山區(qū)法院劉文欣法官通過(guò)以案釋法的方式對(duì)此進(jìn)行了解讀。

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買(mǎi)斷商鋪40年竹籃打水一場(chǎng)空

2014年6月,王權(quán)購(gòu)買(mǎi)了新疆某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)40年攤位使用權(quán),但此后始終未予交付。王權(quán)于2015年7月訴至法院。經(jīng)查,該攤位所在的樓宇尚未完成工程竣工驗(yàn)收,亦未通過(guò)消防驗(yàn)收。

法院審理后認(rèn)為,王權(quán)與開(kāi)發(fā)商的合同存多處違法交易行為,雙方簽訂的合同無(wú)效,由房產(chǎn)公司退還王權(quán)買(mǎi)斷款并賠償其差旅費(fèi)損失。

以案釋法：出租未驗(yàn)收房屋合同無(wú)效

“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí),必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收?！眲⑽男栏嬖V記者,因攤位所涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所在的商住樓未完成工程竣工驗(yàn)收,亦未通過(guò)消防驗(yàn)收,所以雙方簽訂的租賃性質(zhì)的攤位“買(mǎi)斷”合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,屬無(wú)效合同。

劉文欣表示,消費(fèi)者應(yīng)對(duì)所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行區(qū)分。房產(chǎn)類別的使用權(quán)“買(mǎi)斷”應(yīng)定性為房屋租賃合同,而法律明文規(guī)定房屋租賃合同的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年,否則超過(guò)部分無(wú)效,也就是說(shuō)約定出賣(mài)攤位40年使用權(quán)的合同本身便存在重大瑕疵。

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買(mǎi)來(lái)商鋪卻遲遲等不到產(chǎn)權(quán)證

2009年,郝悅與新疆某房產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同,購(gòu)買(mǎi)了一套商鋪,合同約定交房后一年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。但房產(chǎn)公司交房后,一直未能為郝悅辦理商鋪產(chǎn)權(quán)證。

法院審理后,判決解除郝悅與房產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同,退還郝悅購(gòu)房款,并賠償相應(yīng)損失,同時(shí)解除郝悅與銀行簽訂的個(gè)人住房借款合同,由房產(chǎn)公司歸還剩余貸款本金及利息。

以案釋法：未按合同期限辦證可解約

劉文欣表示,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣(mài)人的原因,導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

此外,根據(jù)司法解釋的規(guī)定,因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除,導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。為了減少不必要的訴累,法院將商品房預(yù)售合同和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理,判令由房產(chǎn)公司直接向銀行返還剩余貸款本金及利息。

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按揭購(gòu)房也難防一房?jī)少u(mài)

2000年12月10日,烏魯木齊市民楊先生按揭貸款購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)。合同簽訂后,楊先生與銀行簽訂了借款合同。然而,當(dāng)銀行提供借款后,房產(chǎn)公司卻遲遲不向楊先生交房,更令他感到意外的是,他按揭的房子里居然已經(jīng)住人,原來(lái),房產(chǎn)公司將房子同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)人。2001年6月,楊先生與房產(chǎn)公司協(xié)商解除合同,并辦理了相關(guān)手續(xù)。

本以為買(mǎi)房風(fēng)波到此結(jié)束。然而,今年楊先生打算按揭買(mǎi)房,卻被銀行退貸課堂丨法官解讀房產(chǎn)交易常見(jiàn)糾紛,理由是,他有“未按期向銀行還貸”的不良信用記錄。楊先生這才想起十多年前的購(gòu)房風(fēng)波。在多方查證后,楊先生得知,房產(chǎn)公司違反與他的約定,一直未向銀行償還貸款。最終,銀行撤銷了相關(guān)的不良記錄。

以案釋法:合同應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)瑕疵違約責(zé)任

針對(duì)此案,劉文欣表示,在購(gòu)房過(guò)程中,由于信息不對(duì)稱、缺乏對(duì)房產(chǎn)全部信息的了解,很少有人會(huì)想到房子還有被查封、一房二賣(mài)的可能。在購(gòu)買(mǎi)房屋前,購(gòu)房者應(yīng)盡可能了解被賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)情況；其次,在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須與賣(mài)房者約定,所買(mǎi)房屋無(wú)任何其他權(quán)利上的瑕疵,同時(shí)簽訂相關(guān)的保證條款和違約條款。條件允許的話,還可要求中介以第三方加入合同中,約定如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶的情況,中介應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任等類似條款。

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