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隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)住房也有了越來越高的需求。但在實(shí)踐在，消費(fèi)者在購買商品房過程中，遇到的法律問題也越來越多。雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展，但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費(fèi)和資金的占用；片面追求高額回報(bào)，建設(shè)大量脫離市場(chǎng)承受能力和經(jīng)濟(jì)水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實(shí)際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費(fèi)者對(duì)這些問題反映十分強(qiáng)烈，已成為一個(gè)社會(huì)問題。

消費(fèi)者如何簽訂商品房合同，如何解決在合同簽訂后遇到的法律問題，李釗律師結(jié)合實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就商品房買受人如何預(yù)防糾紛產(chǎn)生及有權(quán)解除合同的情形及應(yīng)當(dāng)具備的條件進(jìn)行分析。同時(shí)，因合同的無效同樣也可以達(dá)到買受人退房的目的，因此，李釗律師將作一并的分析。

一、簽訂合同之前，應(yīng)知道商品房合同糾紛是怎么產(chǎn)生的有哪些類型，通常在司法實(shí)踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個(gè)類型：

1、逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長不一枚舉。近年來，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。

2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。

3、權(quán)屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進(jìn)行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報(bào)酬有時(shí)就是待建的商品房，拆遷安置公司對(duì)這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外銷售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權(quán)益難以得到保障。

4、廣告宣傳失實(shí)型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當(dāng)受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實(shí)，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內(nèi)幕，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產(chǎn)生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。

5、房屋質(zhì)量低劣型。質(zhì)量是一切商品或者服務(wù)的靈魂，尤其在商品房買賣關(guān)系中體現(xiàn)的更加明顯。眾所周知，由于商品房價(jià)值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買受人往往傾其所有甚至舉債購買，因此，購買商品房的意義以百年大計(jì)來論絕不為過。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全然不顧買受人的利益，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，鋌而走險(xiǎn)，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

二、消費(fèi)者在簽訂合同之后，如果發(fā)現(xiàn)所購買的商品房不符合合同約定，則如何正確維護(hù)自己的合法權(quán)益，李釗律師就消費(fèi)者有權(quán)解除合同的情形及應(yīng)當(dāng)具備的條件進(jìn)行分

(一)商品房存在權(quán)利瑕疵，買受人可以解除合同的情形及應(yīng)當(dāng)具備的條件。

1、出賣人與買受人簽訂合同后，又將同一商品房抵押給第三人的，買受人可以解除合同。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金周轉(zhuǎn)上的困難，常會(huì)與買受人簽訂合同后，又將同一房屋抵押給銀行以獲取貸款，在合同約定的交房期限到來之前又無法解除抵押，致使無法履行合同約定的義務(wù)，損害買受人的合法權(quán)益?！督忉尅返诎藯l項(xiàng)規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”。

買受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)出賣人在與買受人訂立合同后，在未告知買受人的情況下又將同一房屋抵押給了第三人;(2)因出賣人將同一房屋抵押給第三人的原因，導(dǎo)致合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，即買受人無法在法律和事實(shí)上取得合同中約定的房屋。只有這兩個(gè)條件同時(shí)具備，買受人方可要求解除合同。如果出賣人在與買受人訂立合同后，經(jīng)過買受人的同意，或者已經(jīng)告知買受人該房屋抵押給了第三人，且在合同約定期限內(nèi)出賣人可以將該房屋交付給買受人并能辦理出房屋過戶手續(xù)的，那么買受人就無權(quán)要求解除合同。

2、出賣人將同一房屋出售給兩個(gè)以上的買受人的，買受人可以解除合同。《解釋》第八條第(二)項(xiàng)規(guī)定，合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十條“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。”開發(fā)商這么做往往是為了獲取買受人的首付款，以解決資金上的燃眉之急，但這會(huì)使買受人取得房屋所有權(quán)的合法權(quán)益無法得到保障。但是，隨著各地網(wǎng)上簽約與備案的普及，這樣的情形會(huì)逐漸減少。

買受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)須出賣人在與買受人訂立合同后，又將該房屋出售第三人;(2)因出賣人將同一房屋出售給第三人的原因，導(dǎo)致第一買受人不能在法律和實(shí)際上取得房屋。如果第一買受人在法律和實(shí)際上可以取得所購買的房屋，那么無論出賣人是否又與第三人簽訂了合同，第一買受人都不能解除合同。這時(shí)，可以行使合同解除權(quán)的應(yīng)當(dāng)是第三人。

3、拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除安置協(xié)議。《解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”即如果拆遷人將同一補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的情況下，被拆遷人可以請(qǐng)求解除合同。因補(bǔ)償安置房的價(jià)格通常會(huì)高于被拆遷的房屋，被拆遷人要向拆遷人支付相應(yīng)的差價(jià)，因此，被拆遷人在請(qǐng)求解除合同時(shí)，還可以要求拆遷人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求拆遷人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

被拆遷人行使這一解除權(quán)利應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)必須是拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換的形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;(2)在補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定補(bǔ)償安置房屋的位置、用途;(3)拆遷人將同一補(bǔ)償房屋另行出賣給第三人。

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，將同一房屋出售給買受人的，買受人得知情況后可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效或者解除合同?！督忉尅返诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：……(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?/p>

根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條之規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”因此，如果出賣人在與買受人簽訂合同時(shí)，只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)，那么買受人得知后，就可以請(qǐng)求人民法院確定合同無效，并可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。很顯然，根據(jù)抵押權(quán)優(yōu)先的原則，買受人購買這樣的房屋，其的權(quán)益是無法得到保障的。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十條之規(guī)定：“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人?！痹摋l屬禁止性規(guī)定，因此，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，將同一房屋又出售給買受人的，那么買受人知情后可以解除合同。根據(jù)《解釋》第七條之規(guī)定，被拆遷補(bǔ)償安置人享有優(yōu)先取得房屋的權(quán)利。在這樣的情況下，買受人購買該房屋的權(quán)利是無法得到保障的，因此，買受人知情后也可以請(qǐng)求解除合同。但是應(yīng)當(dāng)注意，買受人行使解除權(quán)應(yīng)以合同的目的無法實(shí)現(xiàn)為條件，如出賣人在與買受人簽訂合同后，已經(jīng)通過合法的途徑解除了先前與他人訂立的合同，或者對(duì)被拆遷補(bǔ)償安置的人已經(jīng)另行做了妥善的安排，不會(huì)對(duì)買受人實(shí)現(xiàn)合同的目的造成障礙，那么買受人就不能解除合同了。

5、其他商品房權(quán)利存在瑕疵，買受人可以解除合同的情形。主要指出賣人所售的商品房違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，如被司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;被依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等。

(二)因房屋面積誤差過大，買受人可以請(qǐng)求解除合同。

《解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購房款及利息。買受人行使這一解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對(duì)此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時(shí)為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)利用買受人缺乏經(jīng)驗(yàn)和法律意識(shí)的淡泊，在事先準(zhǔn)備好的格式條款中對(duì)此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對(duì)值的約定，因此，買受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)予注意。

(三)因房屋質(zhì)量不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同的情形及條件。

1、因房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買受可以請(qǐng)求解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條對(duì)此也有同樣的規(guī)定?！督忉尅返谑l則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！薄督忉尅穼⒁蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的情形也囊括在買受人可以解除合同情形當(dāng)中。很顯然，買受人購買這樣的房屋，連基本的人身與財(cái)產(chǎn)安全都無法得到保證，理所當(dāng)然允許其解除。

買受人行使這一解除權(quán)的條件必須是因房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，并且這一結(jié)論得到有資質(zhì)部門的認(rèn)可。如果僅僅是房屋墻面有細(xì)小的裂紋等非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的原因，買受人請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持。此時(shí)如果房屋尚在保修期內(nèi)，買受人可以要求出賣人承擔(dān)修補(bǔ)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！睉?yīng)注意，該解除權(quán)的行使不以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格為條件，而是以房屋質(zhì)量達(dá)到嚴(yán)重影響買受人的正常居住使用為條件。房屋質(zhì)量是否已達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用，筆者認(rèn)為，也應(yīng)當(dāng)以有資質(zhì)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，否則易造成解除權(quán)的濫用。

(四)出賣人變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，出賣人經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

買受人行使這一解除權(quán)的條件是：(1)商品房銷售后，出賣人擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，或者雖經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)與設(shè)計(jì)單位的同意，但變更導(dǎo)致所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形;(2)出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，或者雖在規(guī)定的時(shí)間通知了買受人，買受人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出要求退房的書面答復(fù)。買受人特別要注意關(guān)于答復(fù)期限及形式上的規(guī)定，一些不負(fù)責(zé)任的出賣人在通知買受人上述變更時(shí)，并不會(huì)提醒買受人應(yīng)當(dāng)在多長時(shí)間內(nèi)以怎樣的形式進(jìn)行答復(fù)。而買受人通常缺乏經(jīng)驗(yàn)，常常以口頭的形式表達(dá)自己的意見，這給出賣人謀取不當(dāng)利益留下了空間。

(五)因出賣人的原因?qū)е律唐贩抠J款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。

《解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！蓖ㄟ^向銀行按揭貸款的方式購買商品房是現(xiàn)在大多數(shù)買受人的首選，買受人按照合同的約定支付首付款后，如果是因?yàn)槌鲑u人的原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行時(shí)，買受人就可以請(qǐng)求解除合同，出賣人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。買受人行使這一解除權(quán)的唯一條件就是因出賣人的原因未能訂立商品房貸款合同。

(六)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。

《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！鄙唐贩款A(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證明，這是強(qiáng)制性的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)此均有詳細(xì)的規(guī)定。在實(shí)踐操作當(dāng)中，出賣人在取得商品房預(yù)售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與買受人簽訂《商品房認(rèn)購意向書》，以達(dá)到規(guī)避法律的目的。根據(jù)《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！币虼耍瑹o論出賣人與買受人簽訂的是《商品房買賣合同》還是《商品房認(rèn)購意向書》，只要內(nèi)容具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且已經(jīng)按約定收受了房款(如定金或預(yù)付款等)，均應(yīng)視為商品房買賣合同。此時(shí)，如出賣人尚未取得商品房預(yù)售許可證明的，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。

(七)出賣人將尚未竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用的，買受人可以要求解除合同。

《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定，出賣人將未經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任。根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，出賣人向買受人交付房產(chǎn)時(shí)，必須出具住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建設(shè)工程竣工備案表、房屋面積測(cè)量表。因此，如果買受人在接收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)出賣人無法出具建設(shè)工程竣工備案表的，這說明該商品房還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，買受人可以據(jù)此解除合同并退房。

(八)出賣人對(duì)外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾(包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告)不相符的，買受人可以解除合同。

出賣人為提高所開發(fā)的商品房的品位，通常會(huì)在其的廣告宣傳中加入一些虛假的內(nèi)容以吸引買受人，如小區(qū)內(nèi)的綠地面積、健身娛樂設(shè)施、幼兒園、學(xué)校及交通上的便利等等。因現(xiàn)在的商品房大多是預(yù)售的方式，在未全部竣工前，買受人根本無法真正看到所購商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，只能從出賣人的宣傳資料上作書面的了解，也正是看到這些宣傳資料的誘人宣傳才決定下單購買的。但在買受人接房后，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)所購商品房的周圍環(huán)境并非出賣人所宣傳的那樣，心中有一種強(qiáng)烈的被欺騙感。為促使出賣人誠實(shí)守信，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”在《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》中對(duì)此規(guī)定的更為明確具體，在該辦法第二十八條第一款第(五)項(xiàng)中規(guī)定，小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾(包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告)不相符的商品房買賣合同解除條件，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任，但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。

買受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)出賣人對(duì)小區(qū)的環(huán)境及相關(guān)設(shè)施等做了虛假的宣傳;(2)虛假宣傳的內(nèi)容具體明確;(3)虛假宣傳的內(nèi)容對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。買受人在購房的過程中，應(yīng)注意保存出賣人的宣傳資料，如出賣人在媒體上發(fā)布的廣告等，也可以要求出賣人將廣告中自己關(guān)心的內(nèi)容寫入合同，這對(duì)出賣人來說是最好的試金石。如出賣人拒絕，則說明其在這方面的宣傳是虛假的，買受人應(yīng)當(dāng)慎重考慮是否還要購買。

根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，買受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。買受人遭遇了不可抗力，如自然災(zāi)害等導(dǎo)致喪失購買能力時(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。(2)在履行期限屆滿之前，出賣人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的。(3)出賣人遲延履行主要債務(wù)，如在約定的時(shí)間內(nèi)不交付房屋，經(jīng)買受人催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的。(4)出賣人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

根據(jù)合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件，根據(jù)《合同法》第九十三條之規(guī)定，解除合同的條件成就時(shí)，買受人可以解除合同。但應(yīng)注意，買受人在與出賣人約定合同的解除條件時(shí)，不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則即使該項(xiàng)約定寫入合同，也不可能得到法律的支持。

以上是商品房交易過程中買受人可以解除合同的情形，只要出賣人的行為符合上述條件之一的，買受人即可請(qǐng)求解除合同。這些條件是對(duì)出賣人在商品房交易過程中行為的重要約束，以保護(hù)買受人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。買受人在行使解除權(quán)時(shí)，應(yīng)注意權(quán)利的行使條件和限制?！督忉尅返谑鍡l第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！睙o論是法定或是約定解除權(quán)行使期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間而不是訴訟時(shí)效，即不適用中止、中斷和延長的規(guī)定，期間屆滿時(shí)當(dāng)然消滅

（李釗律師：江蘇鐘吾律師事務(wù)所專職律師）

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