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最高人民法院于2003年通過《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，多方咨詢五六懂法網(wǎng)絡編輯該法中有哪些內(nèi)容。 為此，五六懂法網(wǎng)編輯收集整理了以下相關內(nèi)容： 如果能幫上忙的話就太好了。 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。 現(xiàn)已公布，將于2003年6月1日起施行。
二三年四月二十八日
為準確及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《商品房銷售管理辦法》、《合同法》等有關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱出賣人)向社會銷售未完工或者竣工的房屋，將房屋所有權轉移給買受人，由買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證的，應當認定與買受人簽訂的商品房預售合同無效。 但是，在起訴前取得商品房預售許可證書的，可以認定為有效。
第三條商品房銷售廣告和宣傳資料是要約的請求，出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關設施作出的說明和承諾具體確定，且對商品房買賣合同的簽訂及房屋價格確定有重大影響的，視為要約。 該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人以認購、訂購、認購等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同的，應當依照法律有關定金的規(guī)定處理。 因當事人雙方不能歸責的事由，不能簽訂商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還給買受人。
第五條商品房認購、訂購、認購等協(xié)議具備《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收到購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定辦理登記備案手續(xù)作為商品房預售合同生效條件的，從其約定中排除，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人以所有權交換形式簽訂拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人進行補償安置。 拆遷人將該補償安置房屋另行出售給第三人，拆遷人要求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應當予以支持。
拆遷人要求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條有下列情形之一，商品房買賣合同不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已支付的購房款和利息，賠償損失： 另外，可以要求賣方承擔不超過已支付的購買價款一倍的賠償責任。
(一)商品房買賣合同簽訂后，出賣人未告知買受人將該房屋抵押給第三人。
(二)商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出售給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求退還已經(jīng)支付的購房款和利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已經(jīng)支付的購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞未取得商品房預售許可證書的事實或者提供虛假商品房預售許可證書。
)二)故意隱瞞已出售房屋被抵押的事實。
(三)故意隱瞞已出售房屋出售給第三方或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂商品房買賣合同，交付使用房屋，以無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人簽訂的商品房買賣合同無效的，買受人應當予以支持。
第十一條房屋轉移占用，視為房屋交付使用。 但是，當事人另有約定的除外。
房屋損毀、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，在交付使用后由買受人承擔； 買受人接到出賣人書面移交通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面移交通知規(guī)定的移交使用之日起由買受人承擔。 但是，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
第十二條房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用房屋后，經(jīng)房屋主體結構質(zhì)量驗證不合格的，買受人請求解除合同并賠償損失的，應當予以支持。
第十三條房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同并賠償損失的，應當予以支持。
交付使用的房屋有質(zhì)量問題的，在保修期內(nèi)出賣人應當承擔修復責任； 出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)延期修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。 修復費用及修復期間產(chǎn)生的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不一致的，合同有約定的，按照約定處理； 合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3% )，按合同約定價格實際結算，買方要求解除合同的，不予支持。
(二)面積誤差比絕對值超過3%，買受人要求解除合同，退還已經(jīng)支付的購房款和利息的，應當予以支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比3%以內(nèi)部分的房價款由買受人按約定價格補充，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人； 房屋實際面積小于合同規(guī)定面積的，面積誤差比3%以內(nèi)部分的房價款和利息由出賣人退還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人按2倍退還給買受人。
第十五條《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第九十四條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后仍未在三個月合理期限內(nèi)履行，當事人一方要求解除合同的，應當予以支持。 但是，當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。 當事人沒有催告的，解除權應當自解除權產(chǎn)生之日起一年內(nèi)行使。 逾期不行使的情況下，解除權消失。
第十六條當事人因約定的違約金過高導致請求減少的，應當按照違約賠償金超標造成損失的30%適當減少。 因低于當事人約定的違約金發(fā)生的損失而增加請求的，應當按照違約造成的損失確定違約金的金額。
第十七條商品房買賣合同未規(guī)定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照下列標準確定：
逾期付款的，根據(jù)未支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計算逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付房屋使用的，按逾期交付房屋使用期間有關主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評定的同地區(qū)同類房屋租賃標準確定。
第十八條因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特別約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)辦理商品房買賣合同約定的房屋所有權登記的期限
(二)商品房買賣合同標的物尚未竣工的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同標的物已竣工的房屋，自合同簽訂之日起90日。
合同未約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已經(jīng)支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計提逾期貸款利息的標準計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記期限屆滿滿一年，因出賣人原因致使買受人不能辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同并賠償損失的，應當予以支持。
第二十條出賣人與承包人簽訂商品房承包合同，出賣人約定將其開發(fā)建設的房屋交付承包人以出賣人名義銷售的，承包銷售期滿未售出的房屋，由承包人按照合同約定的承包價格購買。 但是，當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)由承包人約定承包銷售的房屋，承包人要求出賣人賠償損失的，應當予以支持。 但是，當事人另有約定的除外。
第二十二條商品房買賣合同引起買受人與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知承包人參加訴訟。 出賣人、承包商、買受人對各自權利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方當事人的訴訟地位。
第二十三條按照商品房買賣合同的約定，買受人以擔保貸款方式支付，因當事人一方原因不能簽訂商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同并賠償損失。 因當事人雙方不能歸責的原因不能簽訂商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的最高人民法院關于商品房買賣的司法解釋最新頒發(fā)的條款，當事人可以請求解除合同。 出賣人應當將收到的購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。
第二十四條商品房買賣合同被確認或者撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同無法實現(xiàn)目的的，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應當予以支持。
第二十五條以擔保貸款為支付方式的商品房買賣合同當事人一方請求確認或者撤銷、解除商品房買賣合同的，抵押權人作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求的，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理。 未提出訴訟請求的，只處理商品房買賣合同糾紛。 抵押權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同無效或者被取消、解除后，商品房擔保貸款合同也解除的，出賣人應當將收到的房屋貸款和購房款的本金和利息分別退還抵押權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房抵押貸款合同約定償還貸款，或者抵押權人未辦理商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟。 抵押權人同時起訴出賣人的，出賣人為商品房擔保貸款合同提供擔保的，應當作為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房抵押貸款合同約定償還貸款，但已取得房屋權屬證書，并與抵押權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人要求買受人償還貸款或者優(yōu)先從所抵押房屋中受益的，由出賣人作為當事人補償追加出賣人但是，出賣人提供擔保的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的商品房買賣合同發(fā)生爭議的案件，本解釋公布施行后尚處于一審、二審階段的，適用本解釋。
《最高人民法院〈關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》施行后簽訂的商品房買賣合同引起的糾紛案件，在本解釋公布施行前終審，當事人申請再審或者依照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)。
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