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羅ＸＸ、朱ＸＸ等108戶訴西安ＸＸ公司

商品房銷(xiāo)售合同糾紛上訴一案

答辯狀

答辯人：羅ＸＸ，男，ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日生，現(xiàn)?。兀厥校兀貐^(qū)北客站長(zhǎng)樂(lè)東苑D區(qū)，身份證號(hào)：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ，電話：ＸＸＸＸＸＸＸ。

答辯人：朱ＸＸ，女，ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日生，現(xiàn)住ＸＸ市ＸＸ區(qū)北客站長(zhǎng)樂(lè)東苑D區(qū)，身份證號(hào)：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ，電話：ＸＸＸＸＸＸＸ。

被答辯人：西安ＸＸ公司，住所地：ＸＸ省ＸＸ市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未央路170號(hào)ＸＸ企業(yè)總部大廈16層ＸＸ單元，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ。

法定代表人：張ＸＸ，該公司總經(jīng)理，電話：029-ＸＸＸＸＸＸ。

根據(jù)被答辯人西安ＸＸＸ公司提交給法院的上訴狀，結(jié)合本案一審證據(jù)材料，就被答辯人西安ＸＸＸ公司訴答辯人羅ＸＸ、朱ＸＸ等107戶商品房銷(xiāo)售合同糾紛上訴一案，提出如下答辯意見(jiàn)：

一、被答辯人訴稱(chēng)的事實(shí)與理由缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法不能成立，并應(yīng)予以全部駁回。

被答辯人訴稱(chēng)：被答辯人與答辯人未約定逾期交房違約金支付時(shí)間，且一審法院未考慮本案實(shí)際情況，一審判決存在不合理之處。該事實(shí)缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，分述如下：

（一）該案在正式立案前，一審法院一直與被答辯人積極溝通，但被答辯人毫無(wú)誠(chéng)意，一直拖延未答，最后也沒(méi)有給出答辯人可以接受的調(diào)解方案；在一審?fù)徶校ㄔ喝匀唤o予了雙方調(diào)解機(jī)會(huì)，但被答辯人并沒(méi)有在法院規(guī)定的期限內(nèi)給出實(shí)質(zhì)的、有效的、雙方都能接受的調(diào)解方案，以致最終調(diào)解無(wú)果，最后一審法院只能依法判決。

（二）被答辯人與答辯人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中，對(duì)逾期將房違約金的支付時(shí)間有明確約定。

該合同第十二條約定“逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣(mài)人未按照約定的時(shí)間將該商品房交付買(mǎi)受人的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1.按照逾期交房時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）·····（2）·····買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一(該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1（1）項(xiàng)中的比率)的違約金”。該合同附件十二補(bǔ)充協(xié)議第六條約定：“雙方同意本合同第十二條補(bǔ)充如下：逾期超過(guò)180日后，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行協(xié)議的，上述逾期交房違約金支付總額不超過(guò)房?jī)r(jià)總價(jià)的2%”。

根據(jù)上述約定，被答辯人應(yīng)該于其交付答辯人所買(mǎi)商品房之次日，就將其所欠答辯人的逾期交房違約金支付給答辯人。一審法院對(duì)未超過(guò)房屋總價(jià)的逾期交房違約金進(jìn)行實(shí)際結(jié)算，對(duì)于超過(guò)房屋總價(jià)2%的逾期交房違約金按照房屋總價(jià)的2%計(jì)算。在本案一審中，答辯人在主張被答辯人應(yīng)該支付答辯人逾期交房違約金的同時(shí)，還主張被答辯人向其支付延期支付逾期交房違約金的利息，但一審判決沒(méi)有判決被答辯人支付遲延支付答辯人逾期交房違約金的利息，一審法院已為被答辯人節(jié)省了大量的支付成本。一審法院判決被答辯人在判決生效十日內(nèi)支付答辯人逾期交房違約金，符合司法慣例，合理、合法、有效。

（三）被答辯人訴稱(chēng)一審法院未考慮疫情因素及項(xiàng)目付款的實(shí)際情況，將進(jìn)一步加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)受阻，這完全是其拖延支付答辯人逾期交房違約金的一種托詞。

1、被答辯人所說(shuō)答辯人要求其支付逾期交房違約金與其所稱(chēng)“經(jīng)營(yíng)困難”不存在因果關(guān)系。被答辯人違規(guī)交房之次日起，一直拒不支付答辯人逾期交房違約金，答辯人多方維權(quán)一直未果，萬(wàn)般無(wú)奈方訴至法院，以維護(hù)自身的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不受非法侵害。

2、答辯人依據(jù)雙方所簽合同、依法律要求被答辯人支付逾期交房違約金是法律賦予其應(yīng)有的權(quán)利。本案中，被答辯人顯然缺乏契約意識(shí)，沒(méi)有及時(shí)支付答辯人依據(jù)合同應(yīng)該支付給自己的逾期交房違約金，答辯人的正常維權(quán)行為，不應(yīng)成為被答辯人拖延支付逾期交房前違約金的一種托詞。

二、答辯人已向被答辯人全面履行合同約定之全部義務(wù)，但被答辯人怠于履行合同約定的逾期交房違約金之付款義務(wù)。答辯人一審要求其立即支付逾期交房違約金，同時(shí)承擔(dān)本案一審訴訟費(fèi)用的訴求既有事實(shí)依據(jù)，又有法律依據(jù)。

被答辯人的遲延付款行為違反了《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法律規(guī)定，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，依法應(yīng)立即支付所欠答辯人逾期交房違約金。

《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、第一百零九條規(guī)定 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢(qián)債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付”。根據(jù)上述法律規(guī)定，答辯人已履行完畢合同約定的全部義務(wù)，答辯人多次向被答辯人催要逾期交房違約金，被答辯人均以各種理由拖欠至今。被答辯人拖欠答辯人逾期交房違約金的行為給答辯人造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》之約定和上述法律規(guī)定，被答辯人依法應(yīng)立即向答辯人支付逾期交房違約金，并同時(shí)承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。

三、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持。

（一）本案事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，被答辯人與答辯人之間存在合法、真實(shí)、有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，且答辯人已全面履行合同義務(wù)。

1、涉案合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，合法、真實(shí)、有效。

根據(jù)答辯人與被答辯人所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，雙方對(duì)說(shuō)明、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋、合同當(dāng)事人、商品房基本概況、商品房?jī)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項(xiàng)等均作了明確的約定。這些合同約定是雙方真實(shí)意思表示，符合國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，真實(shí)、合法、有效。

2、被答辯人逾期交房事實(shí)清楚，證據(jù)充分，依合同、依法律均應(yīng)立即向答辯人支付逾期交房違約金。

（1）被答辯人在涉案合同附件十二《補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用” 。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用” 。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：······（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定” ?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。

案涉合同附件十二第四條第二款約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格是指：有勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量出具《單位（主單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》及取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》”。該條款符合格式條款“重復(fù)使用”、“預(yù)先擬定”和“未與對(duì)方協(xié)商”三個(gè)實(shí)質(zhì)要件，為格式條款。

根據(jù)上述法律規(guī)定，附件十二第四條第二款之約定對(duì)“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件”進(jìn)行了選擇性刪減，該條款免除自身責(zé)任、加重答辯人責(zé)任、排除答辯人主要權(quán)利，違反了《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》相關(guān)法律規(guī)定，該格式條款應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

（2）被答辯人違反合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，至今尚未取得《房屋竣工驗(yàn)收合格表》，不具備約定和法定的交房條件，屬違規(guī)交房。

涉案合同第四章第九條約定“商品房交付條件：該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、 /、 /所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程房屋竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；3、 /；4、 /。該商品房為住宅的，出賣(mài)人還應(yīng)提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》”。

該合同第十一條約定“交付時(shí)間和手續(xù)：（一）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2023年12月31日前（或2023年6月30日前）向買(mǎi)受人交付該商品房······”。而被答辯人與實(shí)際交房之日才向答辯人羅ＸＸ、朱ＸＸ交付涉案房屋。且交付房屋時(shí)只提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，無(wú)《房屋竣工驗(yàn)收合格表》【在這里強(qiáng)調(diào)一下：時(shí)至今日，被答辯人也未取得《房屋竣工驗(yàn)收合格表》】。被答辯人之行為既違反雙方合同約定也違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于違規(guī)交房。被答辯人于實(shí)際交房之日交房已經(jīng)逾期，構(gòu)成違約，依法應(yīng)向答辯人支付逾期交房違約金。

（3）答辯人已履行了合同約定的全部義務(wù)，被答辯人遲延欠付答辯人逾期交房違約金事實(shí)清楚，證據(jù)充分。

通過(guò)答辯人一審提交的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》、《陜西省增值稅普通發(fā)票》、《首期房款收據(jù)》、《銀行借款借據(jù)》、《產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)收據(jù)》、《鑰匙托管委托書(shū)》、《西安恒大國(guó)際城準(zhǔn)入入住通知書(shū)》、《西安恒大國(guó)際城交房溫馨提示》等一系列證據(jù)可以充分證實(shí)，被答辯人遲延欠付答辯人逾期交房違約金是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)。答辯人通過(guò)各種手段向被答辯人追要其所欠逾期將房違約金，但被答辯人總是以各種理由加以推托，一直拒不支付給答辯人。

綜上全部所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持，懇請(qǐng)二審法院依法駁回被答辯人的全部訴訟請(qǐng)求，同時(shí)依法支持答辯人的一審合法之訴訟請(qǐng)求，使答辯人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

答辯人：羅ＸＸ、朱ＸＸ

代理人：張顯爭(zhēng)律師

2023年3月25日