專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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RIGHT OF RESIDENCE
居住權(quán)，是《民法典》新增設(shè)的規(guī)定，是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。《民法典》第三百零一條規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外”。根據(jù)該規(guī)定，一旦對住宅設(shè)定了居住權(quán)，則居住權(quán)人對住宅享有占有、使用的權(quán)利，必然對其他共有人使用住宅產(chǎn)生影響，所以設(shè)定居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)視為對住宅的重大處分行為。在住宅為共有的情況下，設(shè)定居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體共有人的同意。
胡某和於某系夫妻關(guān)系。2003年，胡某夫婦、胡某弟弟胡二共同出資購買了一處房屋，明確為共同共有。拿到房后，夫婦倆就讓胡二裝修并居住。2000年前后，胡二和湯某開始同居，但未登記結(jié)婚。2023年，胡二過世，胡二在涉案房屋內(nèi)的房產(chǎn)份額由胡某繼承。2023年，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至胡某夫婦名下。然湯某以胡二曾書面承諾其在涉案房屋內(nèi)享有永久居住權(quán)為由拒絕搬離，致產(chǎn)生糾紛。胡某夫妻遂提起訴訟，請求依法判令湯某騰退并返還涉案房屋。一審法院判決：湯某應(yīng)于判決生效之日起10 日內(nèi)搬離涉案房屋，并將上述房屋返還胡某、於某。判決后，湯某上訴。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
在該案中法院生效判決認(rèn)為，涉案房屋原登記在胡某、於某、胡二三人名下，胡二承諾湯某可以在涉案房屋中長久居住，該承諾為對涉案房屋的重大處分行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過涉案房屋全體共有人的同意。胡二在未經(jīng)全體共有人同意的情況下對涉案房屋設(shè)置居住權(quán)，侵害了其他共有人的利益，對其他共有人沒有約束力。湯某認(rèn)為胡某夫婦對胡二的承諾知情，但未能提供證據(jù)。湯某上訴稱胡某夫婦對涉案房屋并沒有出資，但鑒于物權(quán)以登記為準(zhǔn)，涉案房屋自2003年即登記為三人共有，而湯某對此明知且未提出異議，現(xiàn)湯某以此為由拒絕遷出，無法律依據(jù)。
“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，并在物權(quán)編專章規(guī)定了居住權(quán)制度。居住權(quán)是對他人所有的住宅及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。享有居住權(quán)的，可以是所有權(quán)人的父母、子女、配偶，也可以是沒有身份關(guān)系的他人?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的居住權(quán)，是以合同和遺囑方式設(shè)立，原則上為無償設(shè)立。居住權(quán)一旦合法設(shè)立，意味著所有權(quán)人將自己對住宅占有、使用的權(quán)利分離給了他人，即使所有權(quán)人死亡或者發(fā)生變更，居住權(quán)人仍然可以按照原來的約定繼續(xù)生活在住宅中。在本案中，胡二設(shè)定了女友湯某“永久居住權(quán)”，必然導(dǎo)致其他兩位所有權(quán)人無法正常占有、使用涉案房屋，且這種設(shè)定也未征得其他共有人的同意，故對其他共有人沒有約束力。
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