專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、開發(fā)商違約賠償怎么辦?
(一)先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟。如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。
(二)索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)。如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
(三)首付、月供利息都可獲賠。在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
開發(fā)商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。
若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
二、房產(chǎn)訴訟的一般程序
1、立案
原告人到法院立案大庭提交材料，法官審核通過后會(huì)開據(jù)收費(fèi)單，然后到農(nóng)業(yè)銀行收費(fèi)口進(jìn)行交費(fèi)，拿農(nóng)業(yè)銀行的收費(fèi)單到另一窗口換取發(fā)票(交費(fèi)窗口與換票窗口一般挨著)，返回立案窗口，將一張發(fā)票交給法官(其余自己留存，以便查詢案件進(jìn)展情況)
2、接到法院通知，到法院取開庭或調(diào)解傳票。
3、庭前調(diào)解(如未達(dá)成調(diào)解意見，另行開庭)
4、開庭(開庭時(shí)記著拿證據(jù)原件)開庭的程序步驟：法官宣讀法庭紀(jì)律、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù);原告讀起訴書;被告答辯;原告提交證據(jù)，發(fā)表意見，被告對證據(jù)提出質(zhì)證意見;被告提交證據(jù)，發(fā)表意見，原告對證據(jù)提出質(zhì)證意見;法官詢問一些問題;雙方辯論;雙方最后總結(jié)意見。
5、書記員通知，到法院取判決書;
6、如對方不服上訴，等通知，到法院取上訴狀。如對上訴有書面答辯意見，還需要再去法院提交。如不想書面答辯，則不需要，取上訴狀時(shí)須告知法官，不做書面答辯。如自己不服判決，必須在取得法院判決書之日起十五日內(nèi)到法院提交上訴狀。
7、接二審法院通知，到法院取開庭傳票
8、開庭(程序和一審差不多)
9、到法院取二審判決
10、如對方拒絕執(zhí)行判決，到法院申請強(qiáng)制執(zhí)行(在一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行)
11、等法院通知，到法院取執(zhí)行款項(xiàng)。
房產(chǎn)的糾紛發(fā)生之后可以首先考慮進(jìn)調(diào)解，如果沒有辦法調(diào)解可以進(jìn)行訴訟，訴訟的內(nèi)容包括要求開發(fā)商履行相應(yīng)的義務(wù)，還有進(jìn)行一定程度的賠償，開發(fā)商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。
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