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城市更新條例去年3月1號起生效的這個關(guān)于深圳市城市更新的一個城中村拆除重建，拆遷補償合同有關(guān)的，也就是之前非?；鸨囊粋€項目，拆遷房，回遷房，還有一個指標(biāo)房這三個概念。很多人會問有什么樣的法律風(fēng)險？
首先呢，這種拆遷房它是受法律保護的，在城市更新辦法實施辦法2009年發(fā)布的這一個文件里面已經(jīng)提到了，在拆遷補償協(xié)議，這種拆遷補償協(xié)議是受法律保護的，這一點大家可以放心，不需要值得爭論的，跟是拆遷方簽的一個拆遷補償協(xié)議，是受法律保護的。如果發(fā)生糾紛的話，可以按照協(xié)議約定爭端解決途徑，申請仲裁或者向法院起訴，這是第一點。
第二點呢，在2023年3月1號實施的城市更新條例就對這個拆遷房市場形成了一個相對來說很規(guī)范的一種操作模式，2023年整個深圳市的拆遷房都是賣的非?；穑笃跁粫惺裁醇m紛？根據(jù)這個條例，城市更新條例第30條是這樣寫的，區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對物業(yè)權(quán)利人更新意愿進行核實，屬于本條例第25條第一款第三項規(guī)定信息的進行，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實階段。組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)、轄區(qū)街道辦事處和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織受繼單位對歷史違建物業(yè)權(quán)利人進行核實，由經(jīng)核實的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂搬遷補償協(xié)議。
按照這個條例上面的意思理解的話，就是在以后的這種農(nóng)民房，小產(chǎn)權(quán)房要拆除，舊村改造的時候，前期會進行一個對整個舊城區(qū)的一個物業(yè)權(quán)利人進行一個意愿征集，這個征集過后，就會進行公告，公告完沒意見的這一部分，由村委直接上報到區(qū)城市更新局去進行報備，后面接著來簽訂這個拆遷補償協(xié)議的人。有經(jīng)核實的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂搬遷協(xié)議，就說明以后要簽訂拆遷補償協(xié)議的話，就一定是在意愿征集階段，由村委摸排出來的這個人公告以后來簽訂這個協(xié)議只要意愿征集一公告，那你這個農(nóng)民房，還有這個其他類型的小產(chǎn)權(quán)房就確權(quán)了，也就是這個房屋，以后你所買的拆遷房要去簽補償協(xié)議，從原來已經(jīng)確權(quán)或者摸排過有意愿的這些人，這個時候轉(zhuǎn)讓過來的時候，你是簽不了這個補償協(xié)議了，簽補償協(xié)議的時候只是有當(dāng)時意愿征集的這個人。
目前放的拆遷房的面積比較少的原因，因為我把已經(jīng)這一棟房子在意愿征集階段就已經(jīng)確權(quán)到我名下，現(xiàn)在再把它分拆，拆開過后再轉(zhuǎn)讓出去，會有可能會雙倍的賠償，因為當(dāng)時這個房子已經(jīng)確到他們名下了，再分拆過去，他需要負(fù)這個法律責(zé)任的。
在2023年12月21號發(fā)布的一個關(guān)于深圳市全面禁止物業(yè)換簽的通知，沙井的金蠔小鎮(zhèn)舊改就有相關(guān)單位已經(jīng)去查處了，因為這一塊城市更新里面涉及到很多方面的利益問題，不但是開發(fā)商的利益問題，還有一個就是政府的土地整備利益統(tǒng)籌，根據(jù)這個條例可以看出，在未來的深圳市城市更新一定是政府土地整備利益統(tǒng)籌加上市場主體方一起對這塊土地進行開發(fā)，這樣也就是保證了一個進度問題，也保證了一個實施統(tǒng)籌的問題。
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