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小產(chǎn)權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員公證小產(chǎn)權房買賣合同有效嗎，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉讓、置換。
一、小產(chǎn)權賣房協(xié)議是否有法律效力
小產(chǎn)權賣房協(xié)議沒有法律效力。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，未繳納土地出讓金等相關費用。產(chǎn)權證書不是由國家住房管理部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府頒發(fā)的，因此也稱為鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權房。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只享有宅基地使用權。農(nóng)民向城市居民出售房屋的銷售行為不受法律認可和保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等法律手續(xù)。
二、小產(chǎn)權房轉讓協(xié)議有效嗎
關于小產(chǎn)權房轉讓合同是否有效的問題，這類小產(chǎn)權房，其效力跟合同的轉讓對象有關，法律明確規(guī)定，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉讓，因此，在本集體經(jīng)濟組織之間的轉讓合同是有效的。對于向集體經(jīng)濟組織外的人員轉讓，盡管《土地管理法》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但并不屬于強制性效力規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力，根據(jù)合同的意思自治和相關法律規(guī)格，從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權房買賣合同效力傾向于認定為有效。
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