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一、開發(fā)商違約要不要承擔(dān)責(zé)任?
開發(fā)商違約需要依法承擔(dān)違約責(zé)任。簽訂了書面正式房屋買賣合同，合同雙方都需要按照約定履行合同義務(wù)，若開發(fā)商違約需要按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，對于購房者造成的損失進行經(jīng)濟賠償。如果是開發(fā)商違約行為導(dǎo)致購房者退房的，開發(fā)商除退還房屋全部價款及相應(yīng)利息外，還應(yīng)包括違約金，如果違約金不足以彌補購房貸款損失和房屋裝修損失等的，差額部分購房者還可以向開發(fā)商繼續(xù)要求賠償，具體金額根據(jù)與開發(fā)商約定的合同而定。
二、開發(fā)商惡意違約責(zé)任如何承擔(dān)
開發(fā)商在銷售過程中，對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約(是指希望和他人訂立合同的意思表示)。那么后期不論什么原因出現(xiàn)變更，都要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
另外，開發(fā)商在賣房時，其相應(yīng)的規(guī)劃也是合同要約，即使小區(qū)后期規(guī)劃變更得到行政主管部門的批準(zhǔn)，開發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
開發(fā)商的違約行為主要包括：逾期交房;面積出現(xiàn)誤差;設(shè)備裝修不符合合同的約定;變更規(guī)劃設(shè)計;房屋質(zhì)量不合格;未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
綜上所述，開發(fā)商存在違約行為，購房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房合同中的違約責(zé)任條款進行確認(rèn)，看購房合同中是否有對上述違約責(zé)任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責(zé)任的處理辦法，按法律規(guī)定可對開發(fā)商的違約行為要求賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)以具體損失為限。
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