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據(jù)悉，從2023年到2023年上半年，北京二中院審理了14件此類案件。由于這幾年房價飆漲，此類案件中有的出借人在借款人還錢的時候，惡意躲避，故意造成對方到期無法還債的事實，還有的出借人獲得售房委托書后，與買房人惡意串通、低價轉(zhuǎn)讓，使得借款人遭受極大損失。

合同條款缺乏履行細(xì)節(jié)

曹某與黃某原是一對夫妻。他們居住的房屋是舊房拆遷后的安置房屋，安置時登記在曹某一人名下。

誰承想，搬到嶄新的安置房后，一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記，之后又起訴與曹某離婚。與妻子調(diào)解離婚之后，在與子女的房屋確權(quán)訴訟案件審理期間，曹某向房管部門申請注銷了異議登記，隨后，曹某與案外人胡某簽訂借款合同，向其借款250萬元。

曹某的借款，是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔(dān)保，他還于同日公證委托了姚某出售這套房屋，委托事項包括從銀行解抵押到代收房款，以及辦理過戶手續(xù)等。

上述借款到期后，曹某不能償還。于是，姚某持委托書將這套房屋出售給了某投資公司。

曹某認(rèn)為，姚某在沒有征得其同意的情況下出售這套房屋，自己也未得到一分錢房款，損害了其財產(chǎn)權(quán)利，遂起訴要求確認(rèn)姚某代其簽訂的房屋買賣合同無效。

經(jīng)法院審理，根據(jù)買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細(xì)節(jié)、帶抵押過戶、房款支付存在循環(huán)轉(zhuǎn)賬等不符合房屋交易習(xí)慣的情形，認(rèn)定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形，故認(rèn)定該房屋買賣合同無效。

法官說法

直接約定到期不能還款則以房屋抵債，是法律禁止的“流押契約”。近幾年，為了規(guī)避這一法律禁止，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環(huán)轉(zhuǎn)讓的后手買受人幾個主體。這樣做雖然形式上規(guī)避了“流押契約”禁止性規(guī)定，但利用債務(wù)人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經(jīng)濟利益，仍然要受到法律的制裁。

遠(yuǎn)低于市場正常成交價

孫某名下登記有坐落于北京市東城區(qū)某胡同的北房5間，原告孫某與龍某是夫妻關(guān)系。

2011年9月6日，為了替孫某的侄女孫小某籌措資金，孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定，二人向錢某借款人民幣220萬元，同時，二原告以上述房屋作為這筆債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)日，孫某和龍某為常某出具《委托書》，委托常某可以出售該5間房屋。

2011年11月，常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》，以220萬元的價格將這5間房屋出售給楊某。

2023年2月，楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定，楊某將5間房屋以216萬元的價格出售給吳某。

為此，孫某訴至法院，要求確認(rèn)該房屋買賣合同無效。經(jīng)評估，訴爭房屋當(dāng)時的市場價格為768萬余元。

法院審理認(rèn)為，常某自稱為孫某借款的擔(dān)保人，常某以孫某委托代理人的身份將訴爭房屋出售給楊某，且價格為220萬元，該價格遠(yuǎn)低于市場正常成交價格。常某作為孫某的委托代理人，其在此次交易過程中未對原告的合法權(quán)益予以相應(yīng)保護、提示。同時，楊某作為訴爭房屋的購買人，其購買該房屋的價格遠(yuǎn)低于市場正常交易價格，且沒有證據(jù)證明被告在此次購買行為中是否采取了審慎的注意義務(wù)，且無法認(rèn)定楊某在購買前對訴爭房屋進行了查看。綜合上述因素，可認(rèn)定楊某與常某之間在購買訴爭房屋過程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益，故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬無效合同。

法官說法

涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個主要特點就是，出借方在形式上分離法律關(guān)系，故意規(guī)避法律。從交易流程上看，借款人除了與出借人之間形成借貸關(guān)系，借款人按要求與另一個人辦理公證委托，授權(quán)這個人出售房屋的代理權(quán)，形成委托代理關(guān)系;如果還不上款，再找一個所謂“陌生人”買房，構(gòu)成房屋買賣法律關(guān)系。出借人、代理人及買房人等主體身份沒有交叉，造成幾個主體互無關(guān)聯(lián)的假象。借款方同一利益共同體“分身術(shù)”后，在形式上形成了民間借貸法律關(guān)系、委托代理關(guān)系、房屋買賣等看似獨立的幾個法律關(guān)系，從而規(guī)避法律制裁。

法官建言

借款方需要有三個意識

北京二中院法官提醒當(dāng)事人，在簽訂借款合同時，借款方需要有以下三個意識：

一是維權(quán)意識。維權(quán)要注意兩個環(huán)節(jié)是否存在串通行為：其一，出借人與售房代理人之間是否存在串通行為，即售房代理人受出借人指使做出有損于房屋所有權(quán)人的利益安排;其二，售房代理人與買受人之間是否存在串通行為，損害房屋所有權(quán)人的利益。要注意留存交易中的各種證據(jù)，防患未然;如果因為出借人利益團體操作隱蔽難以找到證據(jù)，也要為法院提供上述兩個串通行為的證據(jù)線索，申請法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)。

二是風(fēng)險意識。要在兩個環(huán)節(jié)樹立風(fēng)險意識：一是決策環(huán)節(jié)，如果提供貸款的人要求你必須提供一套房屋卻不辦理符合法律規(guī)定的抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或者要求你辦理委托代理售房的公證，一定要提高警惕，可以要求他們辦理正規(guī)的房產(chǎn)抵押手續(xù)，或者換一家借貸機構(gòu)。二是履行環(huán)節(jié)，履行中的每一步都要慎重考慮、評估可能引發(fā)的風(fēng)險。如有需要進一步協(xié)商或變更的問題，一定用書面方式予以確定，避免以口頭協(xié)議來變更履行方式，避免日后發(fā)生糾紛時空口無憑。

三是謹(jǐn)慎意識。一方面，克制用錢心切的急躁情緒，冷靜觀察所面臨的境況和即將進行的交易。另一方面，正確預(yù)見一項決策的后果，重視簽字的效力，認(rèn)真閱讀合同或協(xié)議，充分、清晰理解條款內(nèi)容，準(zhǔn)確預(yù)判不能到期還款的法律后果，不能因為急用錢就草率簽字。

司法觀察

違背法律規(guī)定雙方面臨風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，民間借貸市場亦較為活躍。由于銀行貸款往往審查嚴(yán)格、手續(xù)繁瑣，小微融資供給渠道相對缺乏，一些有閑散資金的人，抓住了這一民間小微融資的迫切需求。同時，由于法律監(jiān)管的日益嚴(yán)格，以售房或委托售房的方式作為民間借貸的擔(dān)保，意于給出借人尋求充分的保障。然而，我國法律禁止直接約定到期不能還款以房屋抵債，為了規(guī)避這條法律，出借人要求借款人在簽訂借款合同的同時，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行，把房子賣給出借人。

實踐中，涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件，通常表現(xiàn)為兩種類型：一類是出賣人(房屋登記所有權(quán)人)起訴買受人與代理人，要求確認(rèn)買賣合同無效;另一類是相關(guān)權(quán)利人(如共有權(quán)人)起訴出賣人與買受人，要求確認(rèn)買賣合同無效。

據(jù)統(tǒng)計，2023年、2023年及2023年上半年，北京二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件、5件和5件。案件數(shù)量雖不多，但涉及法律問題較復(fù)雜，蘊含法律風(fēng)險較高。

此類案件核心的爭議焦點就是借款人、售房代理人、買房人之間是否形成惡意串通。借款人認(rèn)為代理人與買房人簽訂的買賣合同是惡意串通，要求法院確認(rèn)合同無效。代理人與買房人作為被告，主張借款人、售房代理人、買房人之間互相不認(rèn)識，借貸與買賣之間也沒有關(guān)系。

北京二中院民一庭法官在審判實踐中發(fā)現(xiàn)，案件中委托手續(xù)及售房交易表面上具備完備的買賣合同、轉(zhuǎn)款記錄，偽裝成真實的房屋買賣，用于應(yīng)付法院的審查。出借人之間與售房代理人之間、售房代理人與買受人及后手買受人之間的聯(lián)絡(luò)都是私下進行，隱蔽性非常強。在庭審時，原本的房主經(jīng)常會咬定“代理售房人”和買房人是惡意串通，但作為借款人，他并沒有參與到房屋的后續(xù)交易中，難以抓到虛假交易中的把柄，維權(quán)難度大，很多當(dāng)事人因證據(jù)不足而敗訴。

此外，案件中涉及的民間借貸一般不發(fā)生在熟人之間，也不發(fā)生于素有業(yè)務(wù)往來的主體之間。借款人因急于用錢，大多通過電信、網(wǎng)絡(luò)廣告聯(lián)系到出借人。出借人一般不是正規(guī)的金融機構(gòu)，多為專門提供融資借貸的“地下錢莊”。且出借人、售房代理人、買受人扮演不同角色，構(gòu)建一個相互關(guān)聯(lián)的利益鏈條，形成“成熟”的運作模式。

案件中，不論用于“擔(dān)保”的房屋價值本來就遠(yuǎn)大于債權(quán)，還是由于市場變化而在房屋出售時升值，出借人為收回債權(quán)而獲得了房屋交易價值，顯然利益失衡，同時違背了法律規(guī)定。這樣的交易模式下，交易雙方均面臨巨大的風(fēng)險。