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一、什么是房屋先賣(mài)后租
房屋所有權(quán)人在將所有房屋出賣(mài)給一方后，尚未辦理房屋登記手續(xù)或已經(jīng)辦理登記手續(xù)，但又將房屋出租給他人的行為。
二、辦理房屋登記手續(xù)后出租房屋如何處理？
房屋在我國(guó)屬于不動(dòng)產(chǎn)，而我國(guó)《民法典》（2023.1.1生效）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬是有嚴(yán)格規(guī)定的。
《民法典》（2023.1.1生效）
第二百零九條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十四條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第二百一十五條 【合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
從上述《民法典》（2023.1.1生效）條文可知，如果房屋所有人將房屋出賣(mài)給一方時(shí)，已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即人們常說(shuō)的過(guò)戶(hù)登記。那么，此時(shí)房屋已經(jīng)歸買(mǎi)方所有，原房屋所有人是沒(méi)有權(quán)利再將房屋進(jìn)行出租。
原房屋所有人對(duì)房屋出租構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，《民法典》（2023.1.1生效）規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。若此時(shí)房屋所有人對(duì)租賃合同進(jìn)行追認(rèn)或者給予了原房屋所有人處分權(quán)，則租賃合同有效；反之，租賃合同無(wú)效，承租人可以請(qǐng)求解除租賃合同并要求原房屋所有人賠償損失，依照《民法典》（2023.1.1生效）的有關(guān)規(guī)定處理。
三、尚未辦理房屋登記手續(xù)，出租房屋如何處理？
此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)尚未登記，沒(méi)有發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋還是屬于原房屋所有人的。原房屋所有人可以對(duì)房屋進(jìn)行再次處分，與承租人簽訂的租賃合同有效。此時(shí)，房屋到底是要出賣(mài)還是租賃，可由原房屋所有人擇一決定，并承擔(dān)因?qū)σ环铰男胁荒艿姆韶?zé)任。
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