專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、開發(fā)商違約要賠償多少錢
在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個(gè)條件。
第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條做了明確規(guī)定。
第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。
構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：
一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；
二是出賣人主觀惡意；
三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；
四是損害后果。
出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。
二、開發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書有何責(zé)任
購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約合同，約定的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人在未來某個(gè)時(shí)候簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無效。雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不能預(yù)售，但由于簽訂預(yù)約合同是先于預(yù)售的一個(gè)階段，至于取得預(yù)售許可只是房產(chǎn)商履行預(yù)約合同的條件之一，并不影響合同的有效性。
在買房的時(shí)候一定要了解清楚了，如果說這個(gè)時(shí)候發(fā)生了違約的行為，那么就需要根據(jù)這個(gè)實(shí)際情況來進(jìn)行違約金的懲罰。一般這個(gè)違約金都是在簽署合同的時(shí)候會(huì)規(guī)定好，在支付違約金的時(shí)候就是按照合同里面的進(jìn)行支付。
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