專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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簽訂房產(chǎn)中介居間合同時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題
一、【房產(chǎn)中介資質(zhì)】購(gòu)房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營(yíng)范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等。如果購(gòu)房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎交易，向有關(guān)部門(mén)核實(shí)、舉報(bào)法，實(shí)踐中不乏中介公司人員卷款而逃的案例。
二、【明確中介費(fèi)用】在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。同時(shí)根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買(mǎi)賣(mài)，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：居住房屋買(mǎi)賣(mài)中介費(fèi)不超過(guò)成交價(jià)的2%，也就是說(shuō)對(duì)于買(mǎi)賣(mài)其中一方，最多只能收取1%的中介費(fèi)，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)支付，但鑒于房屋交易過(guò)程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介費(fèi)。注意居間合同要求一次性支付中介費(fèi)用或只介紹買(mǎi)、賣(mài)雙方認(rèn)識(shí)就全額收取中介服務(wù)費(fèi)相關(guān)條款。另外現(xiàn)在上海地區(qū)的銀行貸款都不在支付返利，有可能房產(chǎn)中介要求買(mǎi)賣(mài)雙方支付辦理貸款的服務(wù)費(fèi)。律師理解，支付可以但也只能支付給銀行，由銀行出具服務(wù)費(fèi)收據(jù)，房產(chǎn)中介費(fèi)用只能是成交價(jià)的1%。
三、【買(mǎi)賣(mài)雙方資料】這個(gè)方面主要是出賣(mài)方，需要提供房產(chǎn)證、銀行貸款情況、有無(wú)司法限制、有無(wú)租賃、有無(wú)抵押等相關(guān)資料(應(yīng)要求房產(chǎn)中介出具該房屋所在地交易中心房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，俗稱(chēng)“產(chǎn)調(diào)”)對(duì)于買(mǎi)方也就是身份證明。
四、【意向金轉(zhuǎn)定金】一般買(mǎi)方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣(mài)方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?。那么此時(shí)如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還。所以要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條，尾款等款項(xiàng)。如果是對(duì)方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對(duì)己不利“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
五、【房款支付事項(xiàng)】買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，所以要量里而行，多給自己留有時(shí)間和空間;稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類(lèi)更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶(hù)口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車(chē)位問(wèn)題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。
六、【交房設(shè)備戶(hù)口】交房要明確時(shí)間，逾期應(yīng)約定遲延履行金;設(shè)備裝修價(jià)款如另外作價(jià)，則應(yīng)另簽協(xié)議，避免多繳稅費(fèi)。戶(hù)口最好是交易過(guò)戶(hù)前遷出，同時(shí)也需要明確約定具體的法律責(zé)任，這個(gè)一定要千萬(wàn)注意。
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