專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、簽訂新房合同要考慮哪些細(xì)節(jié)問題
1、貸款不成的約定
因?yàn)楝F(xiàn)在大部分人買房都要依靠貸款，但是有一些購房者會因?yàn)閭€人信用問題導(dǎo)致貸款被拒。如果這時合同中沒有提前約定，那么購房者很可能要承擔(dān)違約責(zé)任。所以提前約定好因貸款被拒而導(dǎo)致買房失敗的，可免責(zé)要求開發(fā)商退還已交款項(xiàng)。
2、明確違約責(zé)任
這是保障購房者權(quán)益最重要的一條，因?yàn)橘彿空哌`約最多就是延期交款，但是開發(fā)商的違約情況卻是很常見。比如，一房二賣，無法辦理房產(chǎn)證等等。所以明確了違約的責(zé)任，就能很好的規(guī)范開發(fā)商的行為了。
3、廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款
開發(fā)商在項(xiàng)目宣傳時，為了吸引購房者，有時會夸大其詞。比如虛構(gòu)尚未建成的配套，夸大市政規(guī)劃等等。如果購房者真的是被廣告的內(nèi)容吸引而選擇購房的，一定要將這些內(nèi)容加入到合同的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)。
4、面積差異的處理
因?yàn)槊娣e縮水是比較常見的房產(chǎn)糾紛之一，一般的合同處理辦法就是按照3%的原則來規(guī)定。即誤差超過3%，則可以要求退款或者退房。這一點(diǎn)也是要在合同中注明的，特別是關(guān)于退房的要求。
5、明確計(jì)價方式與價款
在合同中明確計(jì)價方式和價款，特別是價款合同中一定要注清楚。因?yàn)橐恍┵彿空哂龅竭^這種情況，簽完合同房價漲了，開發(fā)商要求按照漲后的價格交易，這時如果合同規(guī)定了價款，任何人都不允許輕易改了。
6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時,應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容,并將質(zhì)保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況,表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
7、簽約時明確物業(yè)管理事項(xiàng)
合同中要確定前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、明確費(fèi)用由誰出
交房時,開發(fā)商可能會列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理,但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)之外,其余配套類費(fèi)用均屬于不合理收費(fèi)。
二、購房時應(yīng)引起注意的有哪些合同
1、與未成年人簽的合同。
對于未成年人名下的房子，只能由其監(jiān)護(hù)人代為處置，如果與未成年人簽了購房合同，那么就是無效的。
2、存在隱瞞欺詐的合同。
在簽訂購房合同時，如果賣方故意隱瞞了一些房屋問題，比如房子已被抵押、查封，那么即便簽了購房合同，也是無效的。
3、陰陽合同。
在房屋買賣時，一些房產(chǎn)中介往往會教唆購房者簽訂陰陽合同，以達(dá)到少繳稅的目的。
4、損害國家及集體利益的合同。
國家有規(guī)定，個人利益不得侵犯國家以及集體的利益。如果所簽訂的購房合同侵犯了國家以及集體的利益，那么不僅購房合同無效，當(dāng)事人自己還可能面臨處罰。
5、有糾紛的購房合同。
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