專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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案情
鄧某于2008年12月與A公司簽訂四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由其向A公司購(gòu)買(mǎi)商鋪，合同簽訂后A公司向鄧某開(kāi)具六張收據(jù)確認(rèn)收到商鋪首付款人民幣600萬(wàn)余元，但實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)商鋪的首付款系A(chǔ)公司以其自有資金分12次循環(huán)轉(zhuǎn)付。2009年3月鄧某憑借上述商鋪向建設(shè)銀行申請(qǐng)貸款人民幣400萬(wàn)余元，并由A公司支付保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、管理費(fèi)等共計(jì)人民幣29萬(wàn)余元。此后建設(shè)銀行即向A公司發(fā)放貸款人民幣400萬(wàn)余元。2009年9月在A公司的配合下，鄧某到房管部門(mén)辦理了上述四份商品房買(mǎi)賣(mài)合同的電子備案。2010年4月A公司與鄧某簽訂《結(jié)算協(xié)議》，確認(rèn)A公司法定代表人周某與鄧某之間的債權(quán)、債務(wù)已全部結(jié)清，鄧某購(gòu)買(mǎi)商鋪的款項(xiàng)也已全部付清。2011年A公司以雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》目的是為了套取銀行貸款，而非進(jìn)行真實(shí)的房屋交易為由，向法院提起訴訟，要求撤銷(xiāo)其與鄧某所簽訂的四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。法院經(jīng)審理后認(rèn)為該案所涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法、有效，依法駁回了A公司的訴訟請(qǐng)求。
案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)
本案所涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效?
律師分析
首先，鄧某與A公司在購(gòu)房行為發(fā)生前存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，當(dāng)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還債務(wù)時(shí)用購(gòu)房款來(lái)抵償借款本息，也是常見(jiàn)的債務(wù)清償方式之一。除付款方式與通常的做法不同外，A公司并未提供其它證據(jù)證明鄧某系配合其套取銀行貸款。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第76條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關(guān)證據(jù)的，其主張不予支持。但對(duì)方當(dāng)事人認(rèn)可的除外?！币虼薃公司僅憑付款方式，不足以證明雙方所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非真實(shí)意思表示。
其次，假定雙方簽署購(gòu)房合同是為了套取銀行貸款，對(duì)合同雙方當(dāng)事人而言因意思表示不真實(shí)，購(gòu)房合同因不具備生效要件而并未生效。但對(duì)合同雙方以外的第三方而言締約雙方不能以意思表示不真實(shí)來(lái)對(duì)抗不知情的第三人，本案所涉購(gòu)房合同已經(jīng)辦理備案且辦理銀行貸款，購(gòu)房合同備案制度的初衷之一就是使雙方之間簽訂的合同具有對(duì)外公示公信的效力，以保護(hù)交易涉及的第三方。合同雙方不能以其締約意思表示不真實(shí)為由對(duì)抗行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管及銀行貸款債權(quán)的行使。A公司也沒(méi)有提供其他證據(jù)來(lái)證明本案所涉購(gòu)房合同存在違反法律禁止性規(guī)定的情形，所以本案所涉四份購(gòu)房合同依法有效。法諺有云：“任何人不得從自己的錯(cuò)誤行為中獲益?！盇公司主張撤銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是惡意毀約的不誠(chéng)信行為，不應(yīng)得到支持。
維權(quán)法律小貼士
在樓市不景氣的情況下，開(kāi)發(fā)商為渡過(guò)難關(guān)可謂花樣百出。待樓市回暖又會(huì)因利益驅(qū)使而以各種理由積極主張購(gòu)房合同無(wú)效。作為購(gòu)房人既然簽署了購(gòu)房合同就應(yīng)該相信合同的效力，不要輕易去懷疑，因?yàn)榉梢?guī)定認(rèn)定合同無(wú)效是有嚴(yán)格法定條件的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》中明確了上述合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即所違反的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定明確規(guī)定違反該條的合同條款無(wú)效的，該合同條款才無(wú)效，否則合同條款依然有效，當(dāng)事人至多僅承擔(dān)行政責(zé)任。只有滿足上述條件之一的才會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，支付購(gòu)房款是合同的履行方式，但依據(jù)法律規(guī)定并不是考慮合同效力的因素。購(gòu)房人在遇到此類問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)積極收集各方證據(jù)，努力證明購(gòu)房行為的真實(shí)性，充分信任合同及備案的效力，積極應(yīng)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益，堅(jiān)決不輕易為他人做嫁衣。
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