提問(wèn)
我最近打算買下一間商鋪用來(lái)經(jīng)營(yíng)國(guó)外衣服,已經(jīng)看中了一間在市區(qū)并且環(huán)境非常好的店,即將要簽訂商鋪買賣合同了,但是因?yàn)槭莿偝鰜?lái)做生意,不清楚應(yīng)注意什么問(wèn)題,請(qǐng)律師幫忙!
律師解答:
一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來(lái)說(shuō),商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%,有的甚至超過(guò)50%。對(duì)此,開發(fā)商當(dāng)然自有說(shuō)法,但對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō),商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè),即使允許范圍內(nèi)的誤差,也可能會(huì)帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng),打亂購(gòu)房者的預(yù)算。要避免此情況的出現(xiàn),建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式,并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡,才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。
二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段,是指購(gòu)房者支付房款后,若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營(yíng)出租,業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看,返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益,但事實(shí)并非如此。除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外,有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式,僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾,而在購(gòu)房合同上卻無(wú)相應(yīng)約定。此情況下,如發(fā)展商不給予返租回報(bào),購(gòu)買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。
三要注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過(guò)合同價(jià)款的60%,貸款期限也只有10年。另外,銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí),必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí),自己將面臨的付款壓力。
四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌,但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況,市民在購(gòu)買商鋪前應(yīng)先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì),以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定:
第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
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