誠(chéng)實(shí)信用是原則
法律未賦予惡意違約解除權(quán)
樓市“火熱”,導(dǎo)致開發(fā)商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修,變相抬高房?jī)r(jià)銷售。于是,很多購房者涌入二手房市場(chǎng),加劇了供需關(guān)系的緊張以及中介之間的競(jìng)爭(zhēng),甚至出現(xiàn)“一天一價(jià)”的現(xiàn)象。
北京中銀(合肥)律師事務(wù)所律師郭振認(rèn)為,在現(xiàn)有房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下,出賣方會(huì)意識(shí)到其違約成本遠(yuǎn)低于違約后的既得利益,甚至錯(cuò)誤地以為只要支付雙倍定金,或者違約金,就能解除合同,然后就該房產(chǎn)另行出售,以獲得高房?jī)r(jià)、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮,才導(dǎo)致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發(fā)。但這種故意違約的行為,是完全背離我國(guó)合同法第六條所規(guī)定的“誠(chéng)實(shí)信用”這一基本準(zhǔn)則的。
“誠(chéng)實(shí)信用原則在現(xiàn)代法治社會(huì)中被譽(yù)為民商事領(lǐng)域的‘帝王條款’。它的基本要求就是當(dāng)事人在市場(chǎng)活動(dòng)中應(yīng)講信用,恪守諾言,誠(chéng)實(shí)不欺,在追求自己利益的同時(shí)不損害他人和社會(huì)利益,要求民事主體在民事活動(dòng)中維持雙方的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益的平衡?!惫裾f,因此對(duì)于出賣方故意違約,并要求解除合同的行為并不受法律保護(hù),合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權(quán)。
中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員、安徽省委黨校省情研究中心法學(xué)博士方堃也同樣指出,民法通則與合同法將誠(chéng)實(shí)信用規(guī)定為一項(xiàng)基本法律原則。二手房的交易由于買賣雙方信息不對(duì)稱、過戶時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)瑣碎等本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn),對(duì)賣家而言,其表現(xiàn)為買方遲延付款、不能付款等;而買方的風(fēng)險(xiǎn)則更大:賣方未按約交房、不協(xié)助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風(fēng)險(xiǎn),而這些風(fēng)險(xiǎn)往往存在于肆意違約的不誠(chéng)信行為之中。
專家支招防糾紛
合同條款明確賠償計(jì)算方式
在法律界人士看來,近期多發(fā)的二手房交易違約行為既是當(dāng)前房市劇烈波動(dòng)的直接反映,也直接關(guān)系著二手房交易的法律與制度的完善性。
廬陽區(qū)法院民一庭法官孔靜告訴記者,在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點(diǎn),如若買方要求繼續(xù)履行合同,那么在買方僅支付部分房款的情況下如何操作,特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下,如何繼續(xù)履行合同;若買方要求解除合同、賠償損失,那么損失如何確定,特別是最近房?jī)r(jià)上漲如此迅猛,在買方僅支付少量定金的情況下,能否主張十幾萬甚至幾十萬的房?jī)r(jià)差價(jià)損失?對(duì)于這些問題,孔靜建議,買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)明確約定違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方式,增加違約成本,促進(jìn)誠(chéng)信交易。
“購房者在購買二手房時(shí)首先要注意房屋手續(xù)是否齊全,房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰,避免因售房者無權(quán)或擅自處分房屋所帶來的風(fēng)險(xiǎn);其次要注意交易房屋是否在租,因?yàn)榘ㄎ覈?guó)在內(nèi)的大部分國(guó)家均認(rèn)可‘買賣不破租賃’,也就是說,房屋買賣合同不能對(duì)抗先成立的租賃合同;最后要在簽訂合同時(shí)明確約定,對(duì)合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等一些細(xì)節(jié)問題全面考慮并約定清楚?!苯Y(jié)合審判實(shí)踐,蜀山區(qū)法院民三庭副庭長(zhǎng)李立定給購房者支招。
他還提醒,購房者在通過中介公司購房時(shí),應(yīng)事先對(duì)需簽字的文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核及了解,并且在獲悉相關(guān)房源信息后,不應(yīng)為逃避中介服務(wù)費(fèi)而“跳單”。若認(rèn)為中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)過高,可與中介公司或經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行協(xié)商,切勿“私下成交”,否則將承擔(dān)支付違約金的法律后果。
對(duì)于善意買受人,又該如何避免出賣方惡意違約?郭振認(rèn)為,可以在購房合同或補(bǔ)充條款中明確約定,如出賣方拒不辦理過戶,或者因出賣方導(dǎo)致合同無法履行,除向買受人返還全部購房款外,出賣方仍需按照合同解除時(shí)的房屋已增值價(jià)格賠償給買受人。若是買受人不愿解除合同,應(yīng)及時(shí)向法院申請(qǐng)?jiān)V前保全涉案房產(chǎn),同時(shí)提起訴訟,要求繼續(xù)履行合同,如無法訴前保全,則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)V訟保全,以防止出賣人惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn),或者將涉案房產(chǎn)“一物二賣”,提前將所有權(quán)轉(zhuǎn)登記在善意第三方名下。否則一旦出現(xiàn)上述情況,而購房合同又未能完善約定出賣人的實(shí)際損失包含哪些部分,或者買受人主張損失的證據(jù)不足,則會(huì)出現(xiàn)司法不予采信的可能。
當(dāng)前違約行為之所以呈多發(fā)態(tài)勢(shì),也暴露了法律和制度對(duì)于違約處置不夠,毀約成本太低等現(xiàn)實(shí)問題。方堃認(rèn)為,當(dāng)前法律中,賠償損失、承擔(dān)定金或違約金責(zé)任的目的,主要在于補(bǔ)償受害方損失,而非懲罰違約方,因此出現(xiàn)了違約者寧愿違約,也要從中獲利的局面。對(duì)此,有必要實(shí)行懲罰性賠償原則,通過提升違約成本等手段,使得買賣雙方不得隨意違約。
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