專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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通常，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房價(jià)較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數(shù)人都會(huì)選擇部分提前還貸。部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。但是在實(shí)際操作中，有幾個(gè)重要問題需要提醒各位：
1、提前還款方式受銀行限制
選擇縮短貸款年限，月還款額不變比減少月還款額、貸款年限不變更能節(jié)省利息，不過有的銀行規(guī)定是，默認(rèn)第二種方式，也就是利息高的那種。要知道，銀行是通過利息獲利的，購房人利息交少了，會(huì)影響貸款銀行收益，因此只能規(guī)定默認(rèn)“減少月還款額、貸款年限不變”的方式限制購房人。當(dāng)然并不是所有銀行都是這個(gè)規(guī)定，房貸政策具體到每個(gè)銀行的話會(huì)有差異，而且縮短貸款年限也有弊端。
2、縮短貸款年限需要重新簽訂貸款合同
選擇縮短貸款年限，提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個(gè)例子，貸款100萬，已經(jīng)還了30萬，還剩70萬沒還，想申請?zhí)崆斑€貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執(zhí)行剩余貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點(diǎn)城市利率優(yōu)惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現(xiàn)在變成9.5折甚至是基準(zhǔn)利率。另外，銀行還會(huì)重新評估借款人的個(gè)人資質(zhì)，有的貸款人在還款期間出現(xiàn)過征信問題，這樣會(huì)影響之后的還貸，沒準(zhǔn)還會(huì)提高貸款利率呢!
3、貸款收緊、理財(cái)收益升高，提前還款未必劃算
去年以來，銀行持續(xù)的寬松政策、加之投資渠道有限，大家不愿意把錢存在銀行，于是房地產(chǎn)成為投資者的香餑餑，大量資金涌向樓市，不斷有買房人找銀行貸款，銀行的錢只出不進(jìn)，貸款的人多，存錢的人少。為了防止資金過度集中在樓市，銀行貸款開始關(guān)閘限流，又是提高首付、又是提高貸款利率，為了鼓勵(lì)大家存錢還漸漸提高理財(cái)收益，一些銀行理財(cái)收益已經(jīng)超過了5%。如果當(dāng)時(shí)貸款的時(shí)候享受了9折以下的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在與其提前還款，不如拿去做理財(cái)實(shí)在。
當(dāng)然，想減輕每月的還款負(fù)擔(dān)，有自己的計(jì)劃和打算的就另當(dāng)別論了。這里還是建議大家最好提前咨詢貸款銀行，已經(jīng)買了房子的問清楚現(xiàn)在的政策要求，準(zhǔn)備買房子，以后有提前還款打算的，問清楚政策的同時(shí)也要將違約條款、違約金等重要內(nèi)容落實(shí)到貸款合同中，畢竟政策變化是影響貸款買房提前還款的風(fēng)險(xiǎn)之一，事先考慮的越周全越能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
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