專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、民法典中二手房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明怎么買(mǎi)賣(mài)
二手房沒(méi)有房產(chǎn)證的，并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，然后雙方支付購(gòu)房款和交付房屋。房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百零九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；
未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十五條【合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；
未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第五百九十五條【買(mǎi)賣(mài)合同定義】買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
二、如何預(yù)防不能辦房產(chǎn)證的情況
1、購(gòu)房前要認(rèn)真查詢(xún)兩證。
(1)購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開(kāi)發(fā)商提供的“國(guó)有土地使用證”正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注。
也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)。
(2)查驗(yàn)“國(guó)有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定一定期限內(nèi)辦理《國(guó)有土地使用證》。
2、簽好《購(gòu)房合同》。
(1)《購(gòu)房合同》中要有專(zhuān)門(mén)條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。
如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。
(2)對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷(xiāo)售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
(3)退房違約金要明確。
3、將辦理轉(zhuǎn)移登記的方式、日期做好約定。
(1)房屋交付后可以按以下方式辦理轉(zhuǎn)移登記：
雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；
買(mǎi)受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；
買(mǎi)受人同意委托第三人向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(2)如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在約定時(shí)間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，并向買(mǎi)受人支付違約金。
通過(guò)上述分析知道，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，二手房沒(méi)有房產(chǎn)證的，并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后雙方支付購(gòu)房款和交付房屋。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效。
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