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當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
下面就具體介紹一下不同違約責(zé)任的承擔(dān)方式。
1、繼續(xù)履行如果當(dāng)事人一方不履行合同，首先另一方可要求違約方繼續(xù)履行合同。
例如，在房屋買賣中，如果買方已支付價(jià)款，但賣方遲遲不交付房屋，買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務(wù);
或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價(jià)款，賣方就有權(quán)要求買方繼續(xù)支付價(jià)款。
同時(shí)，繼續(xù)履行不影響違約方仍然要向守約方賠償損失或支付違約金等。
但有下列情況的則不適用繼續(xù)履行:
(1)法律上或者事實(shí)上不能履行;
(2)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;
(3)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
2、解除合同當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)或者有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以單方解除合同。
此外，在房屋買賣交易中，如果當(dāng)事人一方明確表示自己將不履行債務(wù)，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合同期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人也可以依法解除合同。
解除合同可以適用定金罰則或要求對(duì)方支付違約金。
當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
3、定金罰則如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款則可以適用定金。
以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是:
支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金;
收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。
其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20%，超過部分將不被視為定金。
4、違約金違約金可以由買賣雙方協(xié)商確定，雙方可以在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，只要約定不違法，也無明顯不合理的，就可以適用合同約定的違約金。
但萬一發(fā)生糾紛，并不一定完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。
因?yàn)槿绻贤s定的違約金數(shù)額低于實(shí)際造成的損失，守約方可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;
如果約定違約金過分高于實(shí)際造成的損失，違約方也可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
需要注意的是，在一方稍有違約情形時(shí)，另一方就馬上要求高額的違約金，其實(shí)是很難得到法律支持的。
因?yàn)楹贤ü膭?lì)交易，因此只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。
如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
5、賠償損失在另外一些情況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任:
(1)合同當(dāng)事人沒有約定違約金和定金，也沒有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。
(2)雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失的，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。
損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失，包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的最大損失。
房屋買賣雖然是一項(xiàng)重要的交易活動(dòng)，實(shí)踐中房屋買賣違約的情況也常常發(fā)生，買方或者賣方都有可能出現(xiàn)違約的情況。
房屋買賣合同簽訂后，違約責(zé)任的承擔(dān)并不是單一的，守約的一方可以按照自己的實(shí)際損失要求對(duì)方承擔(dān)多種違約責(zé)任，依法自行選擇對(duì)自己較為有利的方式。
若當(dāng)事人雙方都違反合同的，則應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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