這些年看到不少案例,因?yàn)橐惶追孔?,鬧得一家人雞犬不寧。
在福州,僅僅因?yàn)楦赣H留下的一套40平米房子,八個(gè)兄弟、還有孫輩都有份繼承,如今房屋拆遷,有人要錢(qián)有人要房,一家老少十幾口人吵的不可開(kāi)交。
小兒子一家一直住在房子里,該小區(qū)拆遷,兄弟們卻主張要安置補(bǔ)償費(fèi)平分,這樣每個(gè)人都可以分到一筆錢(qián)。小兒子堅(jiān)持要安置房,這樣他們一家人仍可以居住。因他不肯搬走,又不在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字,其余兄弟便闖進(jìn)室內(nèi),將家具搬到外面。雙方發(fā)生口角,進(jìn)而引發(fā)推拉。
在常州,一位77歲的老太太,她的老伴于2004年因病亡故,兩個(gè)兒子也都年近花甲,名下有一處房子,小兒子因?yàn)橄聧?,一直跟母親住在一塊。
“房子在老頭子和我名下,我不能有個(gè)安安穩(wěn)穩(wěn)的家?辛辛苦苦把他們養(yǎng)這么大,就知道惦記著這點(diǎn)房子”。老太太是個(gè)急性子,近日,因?yàn)閮蓚€(gè)兒子在房屋繼承上欠妥的言語(yǔ)和不當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ虩o(wú)可忍,直接把倆兒子一塊給告了。
看來(lái),親人之間的房產(chǎn)過(guò)戶,總是容易成為“家人”反目的導(dǎo)火索,把房子給兄弟姐妹,還是直接留給孩子?假如要過(guò)戶,生前就給“兒女”,還是留著給自己“養(yǎng)老”再說(shuō)?退一步講,如果鐵了心要把房子給子女,選擇哪種過(guò)戶方式,如何替兒女們“省錢(qián)”?
先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題,房子給兄弟姐妹好,還是給孩子好?
對(duì)絕大部分人來(lái)說(shuō),腦海中的第一個(gè)念頭,當(dāng)然是給自己的孩子,兄弟姐妹的關(guān)系再好,也沒(méi)有自己的兒女親密。
但是,文章開(kāi)頭的第二個(gè)案例就是典型,對(duì)于房子少、兒女多的家庭來(lái)說(shuō),子女們都想在房產(chǎn)上分一杯羹,甚至連母親還在世時(shí)就表現(xiàn)的急不可耐,此時(shí)的房產(chǎn),即便分給兒女又有什么意義?
不過(guò),僅從房屋的繼承和贈(zèng)與角度來(lái)看,肯定是給孩子更好,因?yàn)橹毕涤H屬的公證、過(guò)戶費(fèi)用、稅費(fèi),都要比過(guò)戶給兄弟姐妹要低。
對(duì)沒(méi)有子女的家庭,房屋還是給兄弟姐妹比較好,作為子女、配偶、父母之后的第二順序繼承人,是符合規(guī)定的。
再來(lái)說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題,親人之間房產(chǎn)過(guò)戶,生前就給“兒女”還是留著“養(yǎng)老”?如果要把房子給子女,如何替孩子“省錢(qián)”?
這里牽扯到房產(chǎn)過(guò)戶的三種典型方式。
自古以來(lái),“繼承”是房屋過(guò)戶中最典型的一種,爹媽的房子,兒女當(dāng)然有權(quán)利無(wú)條件繼承。
從稅費(fèi)的角度來(lái)說(shuō),繼承所需的開(kāi)支最小,無(wú)論是個(gè)稅、增值稅,還是契稅,都不收取,只有一小部分公證費(fèi)用,按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)一定比例來(lái)收取,不低于200元。
還有房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成的繼承過(guò)戶稅費(fèi)。
看起來(lái)費(fèi)用挺多,其實(shí)大部分只是小部分的雜費(fèi),加起來(lái)也沒(méi)多少,這一點(diǎn)不必?fù)?dān)心。
這里有個(gè)前提,假如不是“滿五年且唯一居住的房子”,繼承的房屋以后再次銷(xiāo)售的話,要收取個(gè)人所得稅,個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn),以房屋核定價(jià)與購(gòu)入價(jià)差值的20%來(lái)收取,即(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)×20%。
舉個(gè)例子,父母離世,名下一處房子由兒子繼承,隨后被轉(zhuǎn)賣(mài),評(píng)估價(jià)為100萬(wàn),當(dāng)時(shí)買(mǎi)房備案價(jià)是70萬(wàn),多出來(lái)30萬(wàn)的差價(jià),乘以20%的比例,就是6萬(wàn)元的個(gè)稅,可以說(shuō)費(fèi)用不菲。
買(mǎi)賣(mài)房子,就是按照最平常的二手房交易方式,去交易、備案、登記,按正常流程走就可以了。
帶上身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證到房管局辦理轉(zhuǎn)移登記,需要交契稅1%(首次購(gòu)買(mǎi)90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)(如有貸款)、配圖費(fèi)等。
這里存在兩種情況,如果房子滿兩年,不管是不是名下唯一的住房,只是免增值稅,契稅、個(gè)人所得稅還要繳納。
如果房子產(chǎn)證滿五年,還是唯一住房的話,那么增值稅和個(gè)稅都會(huì)免去,只需要交契稅,還是非常劃算的。
你愿意給,我愿意收,這就是贈(zèng)與,與“繼承”非常相似。
不同之處在于,雖然不用交個(gè)稅、增值稅,契稅卻少不了,按照3%的稅率計(jì)算,再加上動(dòng)輒高達(dá)2%的評(píng)估費(fèi)用,成本可能會(huì)高達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的5%,還要加上公證、來(lái)回奔波的麻煩。
上文說(shuō)的把房子給兄弟姐妹,就要用到這種方式,因?yàn)槭堑诙樞蚶^承人,在有子女的情況下,只能用贈(zèng)與或者買(mǎi)賣(mài)的方式才能過(guò)戶。
別以為這種案例不存在,筆者的朋友最近就遇到了類(lèi)似的麻煩,10年前,他買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房,房產(chǎn)證辦下來(lái)之后,把房子賣(mài)給了家里的妹妹,因?yàn)槭且患胰?,也沒(méi)去過(guò)戶,只是收了一筆房款。
隨后,他又全款買(mǎi)了一套兩居室,這兩年因?yàn)榧依锾矶?,考慮再買(mǎi)一套大三居,這個(gè)時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了。
因?yàn)榈谝惶捉?jīng)適房并沒(méi)有過(guò)戶到妹妹名下,他的房子實(shí)際上已經(jīng)有兩套了,更何況,這兩年房?jī)r(jià)水漲船高,想買(mǎi)個(gè)大房子必須要貸款,此時(shí)已經(jīng)算是做第三套房的按揭,不光利率上浮高達(dá)35%,契稅也要多交。
因此,搞清楚這三種方式的差別、異同、費(fèi)用的區(qū)別,要早做打算才行,尤其是9月之后的新規(guī),更要琢磨透。
今年6月25日,財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》。在這個(gè)公告中,涉及了房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與如何收稅的問(wèn)題。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者盤(pán)和林指出,該公告最大的變化,在于將一部分個(gè)稅征稅的項(xiàng)目名稱(chēng),從以往的“其他所得”改為“偶然所得”。
無(wú)論是其他所得還是偶然所得,稅率都是20%,二者稅率相同,房屋贈(zèng)與的稅負(fù)保持不變,其實(shí)跟以前一樣。早在2009年的規(guī)定里,就明確了三種對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與情形,分別是無(wú)償贈(zèng)與親屬、贍養(yǎng)人、繼承人三種情況,今年6月份發(fā)布的74號(hào)公告,延續(xù)了這一政策內(nèi)容。
但是,從“其他”到“偶然”這兩個(gè)字的變化,表達(dá)的更加嚴(yán)謹(jǐn),也說(shuō)明了房產(chǎn)贈(zèng)與和繼承的性質(zhì),不能作為一筆收入來(lái)看待,只能當(dāng)做是兒女們“偶然”得到的資產(chǎn)。
在最后,我們不妨做個(gè)總結(jié)。
生前給“兒女”,比留著“養(yǎng)老”更好。因?yàn)槔^承的方式,只能在父母離世后才能辦過(guò)戶手續(xù),如果繼承人很多,又想過(guò)戶到其中一個(gè)人的名下,那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行,很麻煩。
單從費(fèi)用角度看,替兒女“省錢(qián)”的最佳方式是“繼承”,“贈(zèng)與”次之。但是,這套房子以后子女想要轉(zhuǎn)賣(mài),用“買(mǎi)賣(mài)”的方式過(guò)戶更劃算。
咨詢電話:18511557866




關(guān)注微信
服務(wù)熱線
QQ咨詢:503301375
關(guān)注微信