這些年看到不少案例，因?yàn)橐惶追孔?，鬧得一家人雞犬不寧。

在福州，僅僅因?yàn)楦赣H留下的一套40平米房子，八個(gè)兄弟、還有孫輩都有份繼承，如今房屋拆遷，有人要錢(qián)有人要房，一家老少十幾口人吵的不可開(kāi)交。

小兒子一家一直住在房子里，該小區(qū)拆遷，兄弟們卻主張要安置補(bǔ)償費(fèi)平分，這樣每個(gè)人都可以分到一筆錢(qián)。小兒子堅(jiān)持要安置房，這樣他們一家人仍可以居住。因他不肯搬走，又不在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字，其余兄弟便闖進(jìn)室內(nèi)，將家具搬到外面。雙方發(fā)生口角，進(jìn)而引發(fā)推拉。

在常州，一位77歲的老太太，她的老伴于2004年因病亡故，兩個(gè)兒子也都年近花甲，名下有一處房子，小兒子因?yàn)橄聧?，一直跟母親住在一塊。

“房子在老頭子和我名下，我不能有個(gè)安安穩(wěn)穩(wěn)的家？辛辛苦苦把他們養(yǎng)這么大，就知道惦記著這點(diǎn)房子”。老太太是個(gè)急性子，近日，因?yàn)閮蓚€(gè)兒子在房屋繼承上欠妥的言語(yǔ)和不當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ虩o(wú)可忍，直接把倆兒子一塊給告了。

看來(lái)，親人之間的房產(chǎn)過(guò)戶，總是容易成為“家人”反目的導(dǎo)火索，把房子給兄弟姐妹，還是直接留給孩子？假如要過(guò)戶，生前就給“兒女”，還是留著給自己“養(yǎng)老”再說(shuō)？退一步講，如果鐵了心要把房子給子女，選擇哪種過(guò)戶方式，如何替兒女們“省錢(qián)”？

先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，房子給兄弟姐妹好，還是給孩子好？

對(duì)絕大部分人來(lái)說(shuō)，腦海中的第一個(gè)念頭，當(dāng)然是給自己的孩子，兄弟姐妹的關(guān)系再好，也沒(méi)有自己的兒女親密。

但是，文章開(kāi)頭的第二個(gè)案例就是典型，對(duì)于房子少、兒女多的家庭來(lái)說(shuō)，子女們都想在房產(chǎn)上分一杯羹，甚至連母親還在世時(shí)就表現(xiàn)的急不可耐，此時(shí)的房產(chǎn)，即便分給兒女又有什么意義？

不過(guò)，僅從房屋的繼承和贈(zèng)與角度來(lái)看，肯定是給孩子更好，因?yàn)橹毕涤H屬的公證、過(guò)戶費(fèi)用、稅費(fèi)，都要比過(guò)戶給兄弟姐妹要低。

對(duì)沒(méi)有子女的家庭，房屋還是給兄弟姐妹比較好，作為子女、配偶、父母之后的第二順序繼承人，是符合規(guī)定的。

再來(lái)說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題，親人之間房產(chǎn)過(guò)戶，生前就給“兒女”還是留著“養(yǎng)老”？如果要把房子給子女，如何替孩子“省錢(qián)”？

這里牽扯到房產(chǎn)過(guò)戶的三種典型方式。

第一種，房產(chǎn)繼承。

自古以來(lái)，“繼承”是房屋過(guò)戶中最典型的一種，爹媽的房子，兒女當(dāng)然有權(quán)利無(wú)條件繼承。

從稅費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，繼承所需的開(kāi)支最小，無(wú)論是個(gè)稅、增值稅，還是契稅，都不收取，只有一小部分公證費(fèi)用，按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)一定比例來(lái)收取，不低于200元。

還有房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成的繼承過(guò)戶稅費(fèi)。

看起來(lái)費(fèi)用挺多，其實(shí)大部分只是小部分的雜費(fèi)，加起來(lái)也沒(méi)多少，這一點(diǎn)不必?fù)?dān)心。

這里有個(gè)前提，假如不是“滿五年且唯一居住的房子”，繼承的房屋以后再次銷(xiāo)售的話，要收取個(gè)人所得稅，個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，以房屋核定價(jià)與購(gòu)入價(jià)差值的20%來(lái)收取，即（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。

舉個(gè)例子，父母離世，名下一處房子由兒子繼承，隨后被轉(zhuǎn)賣(mài)，評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房備案價(jià)是70萬(wàn)，多出來(lái)30萬(wàn)的差價(jià)，乘以20%的比例，就是6萬(wàn)元的個(gè)稅，可以說(shuō)費(fèi)用不菲。

第二，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。

買(mǎi)賣(mài)房子，就是按照最平常的二手房交易方式，去交易、備案、登記，按正常流程走就可以了。

帶上身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證到房管局辦理轉(zhuǎn)移登記，需要交契稅1%(首次購(gòu)買(mǎi)90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)(如有貸款)、配圖費(fèi)等。

這里存在兩種情況，如果房子滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值稅，契稅、個(gè)人所得稅還要繳納。

如果房子產(chǎn)證滿五年，還是唯一住房的話，那么增值稅和個(gè)稅都會(huì)免去，只需要交契稅，還是非常劃算的。

第三，贈(zèng)與過(guò)戶。

你愿意給，我愿意收，這就是贈(zèng)與，與“繼承”非常相似。

不同之處在于，雖然不用交個(gè)稅、增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計(jì)算，再加上動(dòng)輒高達(dá)2%的評(píng)估費(fèi)用，成本可能會(huì)高達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的5%，還要加上公證、來(lái)回奔波的麻煩。

上文說(shuō)的把房子給兄弟姐妹，就要用到這種方式，因?yàn)槭堑诙樞蚶^承人，在有子女的情況下，只能用贈(zèng)與或者買(mǎi)賣(mài)的方式才能過(guò)戶。

別以為這種案例不存在，筆者的朋友最近就遇到了類(lèi)似的麻煩，10年前，他買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，房產(chǎn)證辦下來(lái)之后，把房子賣(mài)給了家里的妹妹，因?yàn)槭且患胰?，也沒(méi)去過(guò)戶，只是收了一筆房款。

隨后，他又全款買(mǎi)了一套兩居室，這兩年因?yàn)榧依锾矶?，考慮再買(mǎi)一套大三居，這個(gè)時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了。

因?yàn)榈谝惶捉?jīng)適房并沒(méi)有過(guò)戶到妹妹名下，他的房子實(shí)際上已經(jīng)有兩套了，更何況，這兩年房?jī)r(jià)水漲船高，想買(mǎi)個(gè)大房子必須要貸款，此時(shí)已經(jīng)算是做第三套房的按揭，不光利率上浮高達(dá)35%，契稅也要多交。

因此，搞清楚這三種方式的差別、異同、費(fèi)用的區(qū)別，要早做打算才行，尤其是9月之后的新規(guī)，更要琢磨透。

今年6月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》。在這個(gè)公告中，涉及了房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與如何收稅的問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者盤(pán)和林指出，該公告最大的變化，在于將一部分個(gè)稅征稅的項(xiàng)目名稱(chēng)，從以往的“其他所得”改為“偶然所得”。

無(wú)論是其他所得還是偶然所得，稅率都是20%，二者稅率相同，房屋贈(zèng)與的稅負(fù)保持不變，其實(shí)跟以前一樣。早在2009年的規(guī)定里，就明確了三種對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與情形，分別是無(wú)償贈(zèng)與親屬、贍養(yǎng)人、繼承人三種情況，今年6月份發(fā)布的74號(hào)公告，延續(xù)了這一政策內(nèi)容。

但是，從“其他”到“偶然”這兩個(gè)字的變化，表達(dá)的更加嚴(yán)謹(jǐn)，也說(shuō)明了房產(chǎn)贈(zèng)與和繼承的性質(zhì)，不能作為一筆收入來(lái)看待，只能當(dāng)做是兒女們“偶然”得到的資產(chǎn)。

在最后，我們不妨做個(gè)總結(jié)。

生前給“兒女”，比留著“養(yǎng)老”更好。因?yàn)槔^承的方式，只能在父母離世后才能辦過(guò)戶手續(xù)，如果繼承人很多，又想過(guò)戶到其中一個(gè)人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行，很麻煩。

單從費(fèi)用角度看，替兒女“省錢(qián)”的最佳方式是“繼承”，“贈(zèng)與”次之。但是，這套房子以后子女想要轉(zhuǎn)賣(mài)，用“買(mǎi)賣(mài)”的方式過(guò)戶更劃算。