商業(yè)地產(chǎn)分為很多種:商業(yè)性公寓、街區(qū)綜合體商鋪、小區(qū)底商、商場綜合體商鋪、專業(yè)市場商鋪。地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久性的,只是土地權(quán)中普遍住宅性質(zhì)與商業(yè)性質(zhì)分別是70年和40年。商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)了的確能給您帶來不菲的收益,但是這個(gè)不是暴利,不管是增值還是租金的增長都是需要時(shí)間去沉淀的,畢竟風(fēng)險(xiǎn)與收益是雙向的。
咱們先來說說商業(yè)公寓投資的價(jià)值在哪里
首先公寓產(chǎn)生收益的方向分為幾點(diǎn):
一、是由資金雄厚的酒店老板整租一棟或者一層來做酒店,這樣的租賃對(duì)于房東來說是較為穩(wěn)定的,畢竟打造一個(gè)酒店的租金 ,裝修,設(shè)備等所用的資金也不是小數(shù)目,不會(huì)輕易地毀約撤租,而且能租給酒店證明您所擁有的公寓位置人流量是比較大的,口岸也是比較好的。同時(shí)收益是穩(wěn)定與長久的,一般來說酒店的租賃都是幾年一簽。
二、是租給一些老板作為民宿所用的(當(dāng)然您資金充足也可以多買幾個(gè)自己來做民宿老板),這樣的租賃對(duì)于房東來說也算穩(wěn)定,民宿的投入資金也不算小,而且位置周邊基本上是有酒店,繁華街道,亦或者是大學(xué),旅游景點(diǎn),坐等收租也不是不可以,只不過租期可能沒有酒店的租期長,但基本也是2年起租,收益也是比較可以的。
三,是租給一些上班族,過渡者,開工作室的租戶(商業(yè)公寓可注冊營業(yè)執(zhí)照),這種收益相比較前兩種來說不算特別穩(wěn)定,基本上都是短租、月租為主,租客到期不續(xù)約,您就得重新尋找租客,中間的空檔期就沒有收益。當(dāng)然,若您的位置周邊辦公樓很多,亦或者是有大學(xué),那不用愁,這種地段的市場需求偏大。
綜合上述,公寓其實(shí)更適合在大城市投資出租,因?yàn)樾〕鞘械氖袌鲂枨罅坎淮螅@個(gè)從當(dāng)?shù)氐木频旮偁幘湍芸闯鲆欢?。同時(shí)任何商業(yè)地產(chǎn)的投資都繞不開的是市場需求與市場價(jià)值,適不適合投資取決于您所投資的項(xiàng)目市場來源和項(xiàng)目本身體量大小來進(jìn)行綜合評(píng)判,市場小體量大那肯定會(huì)存在一定的收益不平衡造成投資者的損耗,當(dāng)然市場大體量小是屬于好的項(xiàng)目,但是好的位置往往價(jià)格也高。
注:投資需謹(jǐn)慎
那商鋪投資的價(jià)值在哪呢?
(街區(qū),底商,商場對(duì)應(yīng)的市場其實(shí)都有很多共同點(diǎn)這里就一起講,專業(yè)市場有點(diǎn)特殊待會(huì)兒單獨(dú)來講)
街區(qū)商鋪也好,小區(qū)底商也好,或者說是商場商鋪也好,都繞不過幾個(gè)關(guān)鍵問題:周邊常駐人口有多少?對(duì)應(yīng)的消費(fèi)者有多少?離商鋪的距離有多遠(yuǎn)?周邊有幾個(gè)競爭商業(yè)?
首先在這幾個(gè)商鋪投資里面最具有收益穩(wěn)定的就是小區(qū)底商。何為小區(qū)底商?就是每個(gè)小區(qū)自帶為解決居民便利生活的商鋪,基本上都是在小區(qū)門口左右兩邊。
為啥我說小區(qū)底商足夠的穩(wěn)定?因?yàn)樾^(qū)自帶常駐人口,對(duì)于小區(qū)居民來說底商的消費(fèi)離得最近,也最便捷,而小區(qū)底商基本都是以居民生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主,列如:超市,理發(fā)店,水果店,生鮮店,早餐店等等......都是居民生活中所需要的剛需產(chǎn)業(yè)。
所以小區(qū)的自有因素情況下,底商的穩(wěn)定性是最高的,最不愁租的。但是大多數(shù)小區(qū)底商的租金收益并不是特別高,只能說趨向于穩(wěn)定。
普遍底商剛開始的年回報(bào)率應(yīng)該在3%-5%之間,后續(xù)根據(jù)市場情況上調(diào)租金,底商的養(yǎng)鋪時(shí)間在只考慮本小區(qū)因素情況下普遍在3年左右,當(dāng)然如果市場足夠的好,可能起坎的租金就很高但同樣的投入資金也就更高。租金上漲得越高,鋪面本身的增值也就越高。
除此之外,校園商鋪,醫(yī)院商鋪也是較為穩(wěn)定且收益比底商高,同時(shí)養(yǎng)鋪時(shí)間還會(huì)略短一些。但是一般情況下這兩種商業(yè)周邊的競爭就比較大了,總的來說離醫(yī)院和學(xué)校越近越有價(jià)值
街區(qū)商鋪和商場商鋪統(tǒng)稱為綜合體商業(yè),而對(duì)于投資者來說,是否穩(wěn)定且有高收益取決于周邊的小區(qū)有多少?小區(qū)里面有多少常住人口?周邊是否有同類型的商業(yè)出現(xiàn)?
前面這幾個(gè)問題數(shù)據(jù)得到好的反饋后,接下來就是看商管運(yùn)營公司了,所有我們所知道的大型商場,背后都有一個(gè)商管運(yùn)營公司。
因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)綜合體的主要吸引消費(fèi)者來消費(fèi)的是小區(qū)底商所沒有的大型商超,大型購物中心,電影院,各大品牌的服裝店,奢侈品店等等......商場街區(qū)里面自主創(chuàng)業(yè)品牌也許會(huì)自己去尋求租賃合作,而大品牌并不是你修好一個(gè)商業(yè)他就主動(dòng)來找你合作的,都是由商管公司根據(jù)手中掌握的品牌資源去談合作,而大品牌也會(huì)根據(jù)具體的市場調(diào)研來評(píng)判是否合作。
所以您所購買的綜合體商業(yè)里面如果有大品牌的商家入駐的話,證明這個(gè)商業(yè)的位置是值得肯定的。綜合體商業(yè)的最初租金收益回報(bào)率基本上4.5%-6%之間,養(yǎng)鋪的時(shí)間在3-5年。
商鋪買大還是買???均衡來說20-30平方左右吧,不超過50平方即可,太小和太大的商鋪對(duì)于租戶來說都有產(chǎn)業(yè)局限性,比較挑租戶,同時(shí)對(duì)您的商鋪出租也會(huì)受影響。并且太大的商鋪?zhàn)陨硗顿Y大,轉(zhuǎn)手的時(shí)候也挑人,畢竟您購買時(shí)就是大投資,您也不可能原價(jià)賣出,多多少少都會(huì)漲價(jià),那相同的尋找一個(gè)有閑散大資金的買主是一個(gè)很費(fèi)時(shí)間的。
注:投資需謹(jǐn)慎
接下來咱們說說專業(yè)市場的商鋪:
專業(yè)市場顧名思義它只做專業(yè)的事!像我們平??吹降奈褰鸪?,服裝城,機(jī)械城,家具城,鮮花市場等等,都是屬于專業(yè)市場(同時(shí)也叫批發(fā)市場)。專業(yè)市場里面所賣的產(chǎn)品都是屬于一個(gè)類別的,也就是說專業(yè)市場有沒有投資價(jià)值?它的市場價(jià)值來自于何方?看的就不再是周邊有多少小區(qū)和多少人了,而是看項(xiàng)目本身的體量產(chǎn)品大小,小的專業(yè)市場只需要看市級(jí)單位以及所屬本市轄區(qū)內(nèi)是否有同品競爭對(duì)手,大的專業(yè)市場就需要看省級(jí)是否有同品競爭對(duì)手,其次再看市場需求是否滿足項(xiàng)目體量。專業(yè)市場呢,有一點(diǎn)好處,就是有大個(gè)的在前面頂!同時(shí)對(duì)于投資者來說,投資金額較小。(個(gè)人建議,專業(yè)市場投資盡量投資自己懂的行業(yè))
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