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商業(yè)地產(chǎn)分為很多種：商業(yè)性公寓、街區(qū)綜合體商鋪、小區(qū)底商、商場綜合體商鋪、專業(yè)市場商鋪。地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久性的，只是土地權(quán)中普遍住宅性質(zhì)與商業(yè)性質(zhì)分別是70年和40年。商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)了的確能給您帶來不菲的收益，但是這個(gè)不是暴利，不管是增值還是租金的增長都是需要時(shí)間去沉淀的，畢竟風(fēng)險(xiǎn)與收益是雙向的。

咱們先來說說商業(yè)公寓投資的價(jià)值在哪里

首先公寓產(chǎn)生收益的方向分為幾點(diǎn)：

一、是由資金雄厚的酒店老板整租一棟或者一層來做酒店，這樣的租賃對(duì)于房東來說是較為穩(wěn)定的，畢竟打造一個(gè)酒店的租金 ，裝修，設(shè)備等所用的資金也不是小數(shù)目，不會(huì)輕易地毀約撤租，而且能租給酒店證明您所擁有的公寓位置人流量是比較大的，口岸也是比較好的。同時(shí)收益是穩(wěn)定與長久的，一般來說酒店的租賃都是幾年一簽。

二、是租給一些老板作為民宿所用的(當(dāng)然您資金充足也可以多買幾個(gè)自己來做民宿老板），這樣的租賃對(duì)于房東來說也算穩(wěn)定，民宿的投入資金也不算小，而且位置周邊基本上是有酒店，繁華街道，亦或者是大學(xué)，旅游景點(diǎn)，坐等收租也不是不可以，只不過租期可能沒有酒店的租期長，但基本也是2年起租，收益也是比較可以的。

三，是租給一些上班族，過渡者，開工作室的租戶（商業(yè)公寓可注冊營業(yè)執(zhí)照），這種收益相比較前兩種來說不算特別穩(wěn)定，基本上都是短租、月租為主，租客到期不續(xù)約，您就得重新尋找租客，中間的空檔期就沒有收益。當(dāng)然，若您的位置周邊辦公樓很多，亦或者是有大學(xué)，那不用愁，這種地段的市場需求偏大。

綜合上述，公寓其實(shí)更適合在大城市投資出租，因?yàn)樾〕鞘械氖袌鲂枨罅坎淮螅@個(gè)從當(dāng)?shù)氐木频旮偁幘湍芸闯鲆欢?。同時(shí)任何商業(yè)地產(chǎn)的投資都繞不開的是市場需求與市場價(jià)值，適不適合投資取決于您所投資的項(xiàng)目市場來源和項(xiàng)目本身體量大小來進(jìn)行綜合評(píng)判，市場小體量大那肯定會(huì)存在一定的收益不平衡造成投資者的損耗，當(dāng)然市場大體量小是屬于好的項(xiàng)目，但是好的位置往往價(jià)格也高。

注：投資需謹(jǐn)慎

那商鋪投資的價(jià)值在哪呢？

（街區(qū)，底商，商場對(duì)應(yīng)的市場其實(shí)都有很多共同點(diǎn)這里就一起講，專業(yè)市場有點(diǎn)特殊待會(huì)兒單獨(dú)來講）

街區(qū)商鋪也好，小區(qū)底商也好，或者說是商場商鋪也好，都繞不過幾個(gè)關(guān)鍵問題：周邊常駐人口有多少？對(duì)應(yīng)的消費(fèi)者有多少？離商鋪的距離有多遠(yuǎn)？周邊有幾個(gè)競爭商業(yè)？

首先在這幾個(gè)商鋪投資里面最具有收益穩(wěn)定的就是小區(qū)底商。何為小區(qū)底商？就是每個(gè)小區(qū)自帶為解決居民便利生活的商鋪，基本上都是在小區(qū)門口左右兩邊。

為啥我說小區(qū)底商足夠的穩(wěn)定？因?yàn)樾^(qū)自帶常駐人口，對(duì)于小區(qū)居民來說底商的消費(fèi)離得最近，也最便捷，而小區(qū)底商基本都是以居民生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主，列如：超市，理發(fā)店，水果店，生鮮店，早餐店等等......都是居民生活中所需要的剛需產(chǎn)業(yè)。

所以小區(qū)的自有因素情況下，底商的穩(wěn)定性是最高的，最不愁租的。但是大多數(shù)小區(qū)底商的租金收益并不是特別高，只能說趨向于穩(wěn)定。

普遍底商剛開始的年回報(bào)率應(yīng)該在3%-5%之間，后續(xù)根據(jù)市場情況上調(diào)租金，底商的養(yǎng)鋪時(shí)間在只考慮本小區(qū)因素情況下普遍在3年左右，當(dāng)然如果市場足夠的好，可能起坎的租金就很高但同樣的投入資金也就更高。租金上漲得越高，鋪面本身的增值也就越高。

除此之外，校園商鋪，醫(yī)院商鋪也是較為穩(wěn)定且收益比底商高，同時(shí)養(yǎng)鋪時(shí)間還會(huì)略短一些。但是一般情況下這兩種商業(yè)周邊的競爭就比較大了，總的來說離醫(yī)院和學(xué)校越近越有價(jià)值

街區(qū)商鋪和商場商鋪統(tǒng)稱為綜合體商業(yè)，而對(duì)于投資者來說，是否穩(wěn)定且有高收益取決于周邊的小區(qū)有多少？小區(qū)里面有多少常住人口？周邊是否有同類型的商業(yè)出現(xiàn)？

前面這幾個(gè)問題數(shù)據(jù)得到好的反饋后，接下來就是看商管運(yùn)營公司了，所有我們所知道的大型商場，背后都有一個(gè)商管運(yùn)營公司。

因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)綜合體的主要吸引消費(fèi)者來消費(fèi)的是小區(qū)底商所沒有的大型商超，大型購物中心，電影院，各大品牌的服裝店，奢侈品店等等......商場街區(qū)里面自主創(chuàng)業(yè)品牌也許會(huì)自己去尋求租賃合作，而大品牌并不是你修好一個(gè)商業(yè)他就主動(dòng)來找你合作的，都是由商管公司根據(jù)手中掌握的品牌資源去談合作，而大品牌也會(huì)根據(jù)具體的市場調(diào)研來評(píng)判是否合作。

所以您所購買的綜合體商業(yè)里面如果有大品牌的商家入駐的話，證明這個(gè)商業(yè)的位置是值得肯定的。綜合體商業(yè)的最初租金收益回報(bào)率基本上4.5%-6%之間，養(yǎng)鋪的時(shí)間在3-5年。

商鋪買大還是買??？均衡來說20-30平方左右吧，不超過50平方即可，太小和太大的商鋪對(duì)于租戶來說都有產(chǎn)業(yè)局限性，比較挑租戶，同時(shí)對(duì)您的商鋪出租也會(huì)受影響。并且太大的商鋪?zhàn)陨硗顿Y大，轉(zhuǎn)手的時(shí)候也挑人，畢竟您購買時(shí)就是大投資，您也不可能原價(jià)賣出，多多少少都會(huì)漲價(jià)，那相同的尋找一個(gè)有閑散大資金的買主是一個(gè)很費(fèi)時(shí)間的。

注：投資需謹(jǐn)慎

接下來咱們說說專業(yè)市場的商鋪：

專業(yè)市場顧名思義它只做專業(yè)的事！像我們平?？吹降奈褰鸪?，服裝城，機(jī)械城，家具城，鮮花市場等等，都是屬于專業(yè)市場（同時(shí)也叫批發(fā)市場）。專業(yè)市場里面所賣的產(chǎn)品都是屬于一個(gè)類別的，也就是說專業(yè)市場有沒有投資價(jià)值？它的市場價(jià)值來自于何方？看的就不再是周邊有多少小區(qū)和多少人了，而是看項(xiàng)目本身的體量產(chǎn)品大小，小的專業(yè)市場只需要看市級(jí)單位以及所屬本市轄區(qū)內(nèi)是否有同品競爭對(duì)手，大的專業(yè)市場就需要看省級(jí)是否有同品競爭對(duì)手，其次再看市場需求是否滿足項(xiàng)目體量。專業(yè)市場呢，有一點(diǎn)好處，就是有大個(gè)的在前面頂！同時(shí)對(duì)于投資者來說，投資金額較小。（個(gè)人建議，專業(yè)市場投資盡量投資自己懂的行業(yè)）

注：投資需謹(jǐn)慎