專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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#財(cái)經(jīng)新勢(shì)力新春季#
一家再生資源公司，一般納稅人，自建了很多商業(yè)房出租給單位和個(gè)人，需要交哪些稅？如果有增值稅，進(jìn)項(xiàng)稅如何確定？
解答：
1.增值稅及附加稅費(fèi)：一般納稅人，2023年5月1日后取得的房屋，只能一般計(jì)稅，出租稅率9%；2023年5月1前取得的房屋，可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率5%。
附加稅費(fèi)包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。
2.房產(chǎn)稅：按照不含稅租金的12%計(jì)算。
3.印花稅：按照“租賃合同”計(jì)稅，稅率千分之一。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅：按所在區(qū)域的單位稅額計(jì)算。
依照財(cái)稅（2023）36號(hào)附件1第二十七條規(guī)定：“下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。......”
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于完善資源綜合利用增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第40號(hào)）第一條規(guī)定：“從事再生資源回收的增值稅一般納稅人銷售其收購(gòu)的再生資源，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅?！?/p>
因此，對(duì)于貴公司的房屋出租業(yè)務(wù)和從事再生資源回收業(yè)務(wù)，都可能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，在全部是簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額就不得抵扣。如果既有簡(jiǎn)易計(jì)稅，也有一般計(jì)稅的，其取得的進(jìn)項(xiàng)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行劃分，不得抵扣的部分應(yīng)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。
財(cái)稅（2023）36號(hào)附件1第二十九條規(guī)定：“適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算?！?/p>
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