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書名：全球房地產(chǎn)

書號：ISBN 978-7-5217-1493-7

作者：夏磊 任澤平 著

出版時間：2023.4

出版社：中信出版集團

發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅怎么收

一、以虛擬租金為征稅基礎的經(jīng)濟體有新加坡和中國香港

（一）新加坡

保有環(huán)節(jié)征收財產(chǎn)稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地征收財產(chǎn)稅，征收范圍包括組屋、私人住宅、EC 公寓和所有土地。其中，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業(yè)出租一年的市場租金（去除家居、裝修折舊及維護費用），土地按市值5% 征收。自住型住宅虛擬租金8 000 新元以內(nèi)免征，超過部分在4%~16% 累計遞進；非自住型住宅適用五級累進稅率，虛擬租金3 萬新元以內(nèi)10%，3 萬新元以上12%~20%。

（二）中國香港

保有環(huán)節(jié)征收差餉和土地租金。差餉自1848 年開始征收，面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收，稅基為截止到指定估價日期時按可比物業(yè)出租的租金，稅率為5%。土地租金自1841 年開始征收，由土地契約業(yè)主繳納，分地租與地稅兩種。其中，地租稅基為應課差餉租值，地稅稅基是續(xù)期當日物業(yè)差餉租值，二者稅率均為3%。自1984 年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金，稅收收入用于市政服務開支。

二、以評估價值為征稅基礎的經(jīng)濟體有美國、日本、德國和英國

這幾個國家的主要區(qū)別在于，美國評估價值與市場價值接近，日本評估價值小于市場價值，德國和英國評估標準較早，評估價值遠小于市場價值。

（一）美國

保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅起源于殖民時期，為州和地方政府稅種，征收范圍包括土地和房屋，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應的政府部門。房地產(chǎn)稅= 評估價值× 評估率× 名義稅率。其中，評估價值參考市場價值；有些州并不對評估價值進行全額征收，而是設置評估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實際稅率；政府以支定收確定稅率。2023 年，各州房地產(chǎn)稅實際稅率介于0.27%~2.4%。

（二）日本

保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。其中固定資產(chǎn)稅始于1950 年；都市計劃稅創(chuàng)立于1940 年，1950 年曾廢止，1956 年開始重新征收。固定資產(chǎn)稅的稅基為房屋或土地評估價值，每3 年評估一次；基準稅率統(tǒng)一為1.4% ；設置“負擔率”調(diào)節(jié)機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產(chǎn)稅相同，稅率在0.2%~0.3%。

（三）德國

保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅，沒有房產(chǎn)稅。土地稅是州政府和地方政府依據(jù)《土地稅法》，對土地所有者征稅，收入歸地方政府所有。土地稅= 稅基× 基準稅率× 稽征率。其中，稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據(jù)政府估值標準、產(chǎn)權(quán)登記價值等綜合確定；基準稅率由聯(lián)邦政府規(guī)定，西德為0.31%~0.6%，東德為0.5%~1% ；稽征率由各市政府自行確定, 最低只有1.5、最高達11.42, 住宅用地稽征率較高，如柏林是8.1。

使用環(huán)節(jié)有二套住房稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎，稅基通常為房屋所在區(qū)域平均租金，稅率由當?shù)卣罁?jù)本地消費標準制定，多數(shù)城鎮(zhèn)稅率在5% ~ 20%。

（四）英國

保有環(huán)節(jié)僅征收市政稅，沒有土地稅。市政稅為地方稅種，自1993 年開始征收，由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991 年4 月1 日的房屋價值分為八個等級，威爾士按照2003 年的房屋價值分為九個等級；各級住宅的納稅額由各地方政府根據(jù)當年財政預算支出缺口決定，2023 年市政稅約占房價的0.3%~1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準，若只有一名成年人則稅額減少25%，若均為未成年人則減少50%，若均為全日制學生則可免繳，殘疾人也可享受減免優(yōu)惠。此外，居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50% 減免，但對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50% 的額外市政稅。

三、發(fā)達經(jīng)濟體征稅方式對我們有哪些啟發(fā)

房地產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用有限。從國際經(jīng)驗看，房價的決定因素是供需和金融，房地產(chǎn)稅僅是一個調(diào)節(jié)因素，既不是穩(wěn)定市場運行的關鍵，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。德國僅征收土地稅，且稅負較低，但房價長期穩(wěn)定，主要依靠供需平衡和穩(wěn)健的貨幣金融制度；日本、美國、英國很早就開征房地產(chǎn)稅，但日本經(jīng)歷兩次房地產(chǎn)危機，美國出現(xiàn)60 年大牛市又爆發(fā)次貸危機，英國房價長期剛性上漲，主要由于土地供給不足和房地產(chǎn)過度金融化。

多數(shù)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)稅以評估價值來征收，普遍設置調(diào)節(jié)機制，地方政府自行調(diào)節(jié)，居民實際稅負不高。美國房地產(chǎn)評估價值和市場價值接近，設置評估率來調(diào)節(jié)實際稅率，2023 年，各州的房地產(chǎn)稅實際稅率在0.27%~2.4%。日本房地產(chǎn)價值每三年評估一次，評估價值一般低于市場價值，基準稅率統(tǒng)一為1.4%，設置負擔率來調(diào)節(jié)實際稅率。德國土地評估標準較早，西德為1965 年、東德為1935 年，基準稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定，但設置稽征率來調(diào)節(jié)實際稅率，各地方政府自行確定，由于評估標準較早，居民實際稅負水平不高。英國房產(chǎn)評估采用1991 年市場價值（威爾士采取2003 年），稅率分為八個等級，地區(qū)政府自行調(diào)整基準稅率來調(diào)節(jié)實際利率水平。

居民自住房有稅收優(yōu)惠。新加坡采取超額累進制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，稅基為可比物業(yè)年租金，起征點為8 000 新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產(chǎn)稅可在計征聯(lián)邦個人所得稅時從應稅收入中扣除，租賃房、商業(yè)營用房、境外房產(chǎn)等不扣除。德國首套自住房不收房產(chǎn)稅，只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。