書名:全球房地產(chǎn)
書號:ISBN 978-7-5217-1493-7
作者:夏磊 任澤平 著
出版時間:2023.4
出版社:中信出版集團
發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅怎么收
一、以虛擬租金為征稅基礎的經(jīng)濟體有新加坡和中國香港
(一)新加坡
保有環(huán)節(jié)征收財產(chǎn)稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地征收財產(chǎn)稅,征收范圍包括組屋、私人住宅、EC 公寓和所有土地。其中,房屋稅基為虛擬租金,按可比物業(yè)出租一年的市場租金(去除家居、裝修折舊及維護費用),土地按市值5% 征收。自住型住宅虛擬租金8 000 新元以內(nèi)免征,超過部分在4%~16% 累計遞進;非自住型住宅適用五級累進稅率,虛擬租金3 萬新元以內(nèi)10%,3 萬新元以上12%~20%。
(二)中國香港
保有環(huán)節(jié)征收差餉和土地租金。差餉自1848 年開始征收,面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收,稅基為截止到指定估價日期時按可比物業(yè)出租的租金,稅率為5%。土地租金自1841 年開始征收,由土地契約業(yè)主繳納,分地租與地稅兩種。其中,地租稅基為應課差餉租值,地稅稅基是續(xù)期當日物業(yè)差餉租值,二者稅率均為3%。自1984 年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金,稅收收入用于市政服務開支。
二、以評估價值為征稅基礎的經(jīng)濟體有美國、日本、德國和英國
這幾個國家的主要區(qū)別在于,美國評估價值與市場價值接近,日本評估價值小于市場價值,德國和英國評估標準較早,評估價值遠小于市場價值。
(一)美國
保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅起源于殖民時期,為州和地方政府稅種,征收范圍包括土地和房屋,通常由郡政府統(tǒng)一征收,然后劃轉(zhuǎn)到相應的政府部門。房地產(chǎn)稅= 評估價值× 評估率× 名義稅率。其中,評估價值參考市場價值;有些州并不對評估價值進行全額征收,而是設置評估率,用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實際稅率;政府以支定收確定稅率。2023 年,各州房地產(chǎn)稅實際稅率介于0.27%~2.4%。
(二)日本
保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。其中固定資產(chǎn)稅始于1950 年;都市計劃稅創(chuàng)立于1940 年,1950 年曾廢止,1956 年開始重新征收。固定資產(chǎn)稅的稅基為房屋或土地評估價值,每3 年評估一次;基準稅率統(tǒng)一為1.4% ;設置“負擔率”調(diào)節(jié)機制,避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產(chǎn)稅相同,稅率在0.2%~0.3%。
(三)德國
保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅,沒有房產(chǎn)稅。土地稅是州政府和地方政府依據(jù)《土地稅法》,對土地所有者征稅,收入歸地方政府所有。土地稅= 稅基× 基準稅率× 稽征率。其中,稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據(jù)政府估值標準、產(chǎn)權(quán)登記價值等綜合確定;基準稅率由聯(lián)邦政府規(guī)定,西德為0.31%~0.6%,東德為0.5%~1% ;稽征率由各市政府自行確定, 最低只有1.5、最高達11.42, 住宅用地稽征率較高,如柏林是8.1。
使用環(huán)節(jié)有二套住房稅。二套住房稅,以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎,稅基通常為房屋所在區(qū)域平均租金,稅率由當?shù)卣罁?jù)本地消費標準制定,多數(shù)城鎮(zhèn)稅率在5% ~ 20%。
(四)英國
保有環(huán)節(jié)僅征收市政稅,沒有土地稅。市政稅為地方稅種,自1993 年開始征收,由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991 年4 月1 日的房屋價值分為八個等級,威爾士按照2003 年的房屋價值分為九個等級;各級住宅的納稅額由各地方政府根據(jù)當年財政預算支出缺口決定,2023 年市政稅約占房價的0.3%~1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準,若只有一名成年人則稅額減少25%,若均為未成年人則減少50%,若均為全日制學生則可免繳,殘疾人也可享受減免優(yōu)惠。此外,居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50% 減免,但對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50% 的額外市政稅。
三、發(fā)達經(jīng)濟體征稅方式對我們有哪些啟發(fā)
房地產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用有限。從國際經(jīng)驗看,房價的決定因素是供需和金融,房地產(chǎn)稅僅是一個調(diào)節(jié)因素,既不是穩(wěn)定市場運行的關鍵,也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。德國僅征收土地稅,且稅負較低,但房價長期穩(wěn)定,主要依靠供需平衡和穩(wěn)健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開征房地產(chǎn)稅,但日本經(jīng)歷兩次房地產(chǎn)危機,美國出現(xiàn)60 年大牛市又爆發(fā)次貸危機,英國房價長期剛性上漲,主要由于土地供給不足和房地產(chǎn)過度金融化。
多數(shù)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)稅以評估價值來征收,普遍設置調(diào)節(jié)機制,地方政府自行調(diào)節(jié),居民實際稅負不高。美國房地產(chǎn)評估價值和市場價值接近,設置評估率來調(diào)節(jié)實際稅率,2023 年,各州的房地產(chǎn)稅實際稅率在0.27%~2.4%。日本房地產(chǎn)價值每三年評估一次,評估價值一般低于市場價值,基準稅率統(tǒng)一為1.4%,設置負擔率來調(diào)節(jié)實際稅率。德國土地評估標準較早,西德為1965 年、東德為1935 年,基準稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定,但設置稽征率來調(diào)節(jié)實際稅率,各地方政府自行確定,由于評估標準較早,居民實際稅負水平不高。英國房產(chǎn)評估采用1991 年市場價值(威爾士采取2003 年),稅率分為八個等級,地區(qū)政府自行調(diào)整基準稅率來調(diào)節(jié)實際利率水平。
居民自住房有稅收優(yōu)惠。新加坡采取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低,稅基為可比物業(yè)年租金,起征點為8 000 新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產(chǎn)稅可在計征聯(lián)邦個人所得稅時從應稅收入中扣除,租賃房、商業(yè)營用房、境外房產(chǎn)等不扣除。德國首套自住房不收房產(chǎn)稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。
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