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容積率是什么？容積率又叫建筑面積比率，簡單來說就是一個小區(qū)的建筑面積與用地面積之間的比率。在《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)中，對于容積率的規(guī)定是非常明確的。按照我國城鎮(zhèn)住房建設用地管理的有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)可按總建筑面積計算。在實際中，人們往往只關(guān)注了容積率這一指標，而忽略了它對于小區(qū)中配套設施（如游泳池、健身房、社區(qū)文化活動室、居民健身場所等）的規(guī)劃要求和保障。因此將容積率作為衡量一個小區(qū)中居住舒適度的重要指標顯得十分必要。為什么住宅都講究“高綠化量”？這是因為住宅建筑以其良好的通透性和通風采光，成為人們在城市生活中可以擁有最舒適居住環(huán)境的關(guān)鍵要素之一種。1.容積率的影響因素容積率是一個城市土地的利用強度的指標之一，也是衡量居民居住條件的一個重要指標。它與規(guī)劃設計、房屋建設、使用性質(zhì)都有關(guān)系。規(guī)劃設計是指在土地利用總體規(guī)劃確定的土地上建設一定數(shù)量的建筑物或構(gòu)筑物。居住建筑是城市發(fā)展過程中存在的基本形式。城市中居住房屋密度較大、公共建筑較多、居住區(qū)人口較多等，都是隨著城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃不斷調(diào)整而產(chǎn)生的現(xiàn)象。當城市土地規(guī)劃條件變化時，會出現(xiàn)建筑密度提高、公共建筑增加、居住區(qū)人口增多、房屋使用性質(zhì)改變等新的情況。由于目前我國大多數(shù)地方不是很重視這方面問題，所以在實際項目交易中，對容積率并沒有很好的認識。一般情況下，容積率都是按照一定規(guī)則和比例計算而成。但由于城市規(guī)劃和建設往往存在一些共同問題，因此同一地段、同一小區(qū)的整體容積率往往不一致。2.容積率與戶型設計有關(guān)小區(qū)規(guī)劃用地面積與住宅建筑面積的比例應該大于3:7,因此戶型設計中的容積率控制就顯得尤為重要?，F(xiàn)在市面上很多房子在設計上都很注意與社區(qū)規(guī)劃相結(jié)合。比如很多人都很喜歡在小單元里設計入戶花園，這樣就可以把私家花園和園林空間充分利用起來。也有一些項目在社區(qū)規(guī)劃中把公共活動區(qū)域與住宅建筑結(jié)合起來。這就是比較好的戶型設計。再比如一些大型綜合體項目會有很多會所、地下車庫或者商場等。這些大型綜合體中居住人口多、商業(yè)人口也多、辦公人口也多等特點決定了一定規(guī)模內(nèi)居住人口所需容積率很大。另外大型綜合體內(nèi)住宅多了還可以提高容積率。再比如一些酒店式公寓項目也存在一定的容積率控制問題。比如說一棟樓共有50層那么多層和30層高的酒店式公寓項目容積率就可以高達8成以上。3.同一項目中，高密度住宅與低容積率住宅的比例在一個城市，有許多高密度住宅和低容積率住宅，如果你要購買一個高層建筑或低層的房子（多層與小高層),你需要知道當開發(fā)商采用高密度設計時，低容積率在項目中所占的比例。不同的項目不同小區(qū)內(nèi)高層與小高層的比例是怎樣形成的呢？有兩種情況：第一種類型，開發(fā)商采用高密度設計（高層與小高層）時，在大的景觀區(qū)里面，容積率可能會高于小一點（當然這種情況是極少）。第二種類型，開發(fā)商采用低密度設計時，一般會采取多層與洋房的高密度設計方式。在我們知道一個小區(qū)內(nèi)有很多棟樓房或多幢公建建筑但在現(xiàn)實生活中很少有單個住戶不在一個地塊上獨立居住的情況（如果這樣可以省去很多中間環(huán)節(jié)）。所以我們很難看出同一棟樓內(nèi)是否存在幾幢相鄰住宅樓。同樣面積下容積率不同：高密度住宅和低容積率住宅（多層與小高層）之間的比例是怎樣呢？我們先來看一下關(guān)于容積率和建筑面積之間矛盾的案例：2010年12月28日由南京大學房地產(chǎn)研究所、南京建設科技學院房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)聯(lián)合申報，南京建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站審核把關(guān)、南京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審查通過并頒發(fā)證書的南京市某商品房項目規(guī)劃許可證。4.不同規(guī)劃方案容積率不能說明一個小區(qū)的生活品質(zhì)和生活水平，它反映了城市對用地規(guī)模的控制水平。但在實際生活中，人們經(jīng)常會聽到關(guān)于容積率高、建筑密度高、綠化率低等抱怨。那么什么是容積率？容積率是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地上總建筑面積與建設用地總面積之間比值，是衡量建筑密度、綠化率等指標的一個重要指標。是城市總體規(guī)劃中建設用地規(guī)模和規(guī)劃人口規(guī)模等因素綜合作用后得到的一個結(jié)果。城市總體規(guī)劃中要求住宅用地必須要有足夠大尺寸的綠地布局。通常來說，住宅小區(qū)中的綠化率是比較高的。當社區(qū)中有建筑物時要把綠化面積考慮進去。小區(qū)綠化率和容積率直接相關(guān)。一般來說住宅項目建設初期容積率越低越好；隨著小區(qū)內(nèi)部道路鋪設、綠地養(yǎng)護管理水平的提高和地下車庫、設備用房等配套設施的完善，住宅小區(qū)中綠化景觀越好、地上建筑面積越大越好；小區(qū)內(nèi)部道路越寬越好；小區(qū)綠化面積越大越好等。5.不同樓棟的綠化面積比例容積率越低，開發(fā)的項目就越大；綠地面積越大，小區(qū)內(nèi)部住戶就越少。一般來說，容積率低于1.5、1.8的地塊不宜建獨棟住宅。因為獨棟住宅居住起來很舒適，但其內(nèi)部也不是沒有其他配套。比如一些商業(yè)、辦公用房、會所等。因此，買套獨棟住宅除了要看它有多少綠化面積之外，還要看它的綠地率。目前市場上出現(xiàn)了很多所謂的“獨棟住宅”。這些住宅通常是由多棟住宅組成的整體出售。