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#法律熱點(diǎn)解讀#據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2022中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》調(diào)查顯示，人們對(duì)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的理念正在發(fā)生重要變化，居民對(duì)于房屋出租的意愿超過買賣意愿。由此在房屋租賃關(guān)系中，承租人使用房屋以及出租人的相關(guān)權(quán)利義務(wù)則變得備受關(guān)注。
在房東準(zhǔn)備出售正在租賃的房屋時(shí)準(zhǔn)備出售正在出租的房屋，千萬別忘了簽訂這份協(xié)議，否則面臨侵權(quán)，承租人還有一項(xiàng)非常重要的權(quán)利您知道嗎？這就是承租人優(yōu)先購買權(quán)。
什么是承租人“優(yōu)先購買權(quán)”？
《民法典》在借鑒了相關(guān)司法解釋等條款的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了承租人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則，為規(guī)范租賃市場秩序、維護(hù)承租人的居住利益提供了有力保障。《民法典》明確，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
租賃房屋一般是為了滿足實(shí)際生產(chǎn)生活的需要，承租人在對(duì)房屋長時(shí)間居住、使用后，自然會(huì)對(duì)其住所產(chǎn)生較為深厚的情感和一定程度的依賴，而圍繞房屋也會(huì)形成一系列穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系和法律關(guān)系，因此明確賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，是為了維護(hù)承租人的合法權(quán)益，并非是對(duì)出租人買賣房屋的限制。
出售正在出租的房屋需注意以下幾點(diǎn)
01、明確出租人的“通知義務(wù)”
出租人在出賣房屋之前應(yīng)當(dāng)向承租人履行通知義務(wù)，通知的內(nèi)容為出租人和第三人協(xié)議的房屋出售條件，承租人針對(duì)出租人和第三人談判的結(jié)果享有優(yōu)先購買權(quán)。
02、遵守“兩個(gè)期限”
一、出租人須在出賣之前的“合理期限”內(nèi)通知承租人。出租人與第三人確定房屋交易條款后，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人，在可合理期待的時(shí)間內(nèi)，給予承租人一定的考慮時(shí)間。
二、承租人對(duì)出租人表示是否購買應(yīng)當(dāng)在“十五日之內(nèi)”，否則視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
需要注意的是，出租人委托拍賣租賃房屋的特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受影響。出租人應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人，如承租人接到拍賣通知但未參加拍賣的，推定其放棄優(yōu)先購買權(quán)。
03、承租人行使權(quán)利的前提是“同等條件”
在承租人使用優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)候，需要注意“同等條件”。該規(guī)定旨在平衡承租人和出租人之間的利益關(guān)系，強(qiáng)調(diào)承租人應(yīng)當(dāng)在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購買權(quán)。但這里需要說明的是，“同等條件”不等于“同等價(jià)格”，出租人還應(yīng)考慮房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供擔(dān)保等影響出租人利益等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
04、限制承租人不能行使權(quán)利的“兩種例外”
一、如果房屋是數(shù)人共有且按份享有房屋所有權(quán)的情況下，其他共有人在同等條件下，具有優(yōu)先購買的權(quán)利。
二、如果出租人的近親屬想要購買租賃房屋，如父母把房屋出售給自己的子女，那么承租人也不能主張優(yōu)先購買權(quán)。
承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害怎么辦
依據(jù)《民法典》第728條規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
承租人的權(quán)益被侵害后，一旦到法院提起訴訟，可以要求出租方承擔(dān)租賃期間屆滿后另行購買或租賃房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家費(fèi)、誤工費(fèi)及房屋差價(jià)等損失。
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