專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、建筑物區(qū)分所有權(quán)不包括什么?
建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體不包括社會(huì)公共設(shè)施。建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是建筑物區(qū)分的核心重要問(wèn)題，共有部分包括了專(zhuān)有部分以外的其他部分，還有不屬于專(zhuān)有部分的附屬建筑物。
法律依據(jù)：《民法典》
第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第二百七十二條 業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二百七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
二、建筑區(qū)分的相關(guān)流程
根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是共有部分申請(qǐng)初始登記的主體。但在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)審批時(shí)，往往是通過(guò)“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認(rèn)，建筑區(qū)劃內(nèi)對(duì)共有部分的原始規(guī)劃，可能會(huì)因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實(shí)踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。
初始登記時(shí)需要提交相應(yīng)的材料并進(jìn)行審查。因此，為了保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)對(duì)共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類(lèi)型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。
綜上所述，最近對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的糾紛越來(lái)越多，所以對(duì)于共有部分的權(quán)益會(huì)得到相應(yīng)的重視，如果發(fā)現(xiàn)個(gè)人的權(quán)利收到侵害的時(shí)候應(yīng)該運(yùn)用法律的武器去維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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