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(一)房屋質(zhì)量問題的主要表現(xiàn)

屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮;門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內(nèi)墻板潛水，陽臺積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標

(二)出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因

工程設(shè)計不合理、施工方偷工減料或者使用不合格的原料、施工方任意改變工程設(shè)計圖紙、擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、施工單位缺乏資質(zhì)導致施工不合格、監(jiān)理單位缺乏資質(zhì)等原因?qū)е卤O(jiān)督不到位、轉(zhuǎn)包或者違法分包等。

(三)主要案例

1.20XX年，韓某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，王某以21萬余元購買被告開發(fā)的宣城市某商城住房一套。20XX年，某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋經(jīng)工程驗收合格后，將房屋交付給韓某。韓某在裝潢過程中發(fā)現(xiàn)房屋房體有裂縫及滲水現(xiàn)象，要求某房地產(chǎn)公司對房屋質(zhì)量進行檢測。同年9月，經(jīng)某省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢測站檢測與分析，某房地產(chǎn)公司所交付給韓某的房屋部分貫穿墻體的裂縫趨于穩(wěn)定，墻體裂縫和樓板裂縫不會影響主體結(jié)構(gòu)安全使用，但是應(yīng)對墻體的裂縫、爆灰和預(yù)制板拼縫予以有效修補。法院判決支持了韓某的訴訟請求，認可了房屋檢測分析報告的效力，判令開發(fā)商對房屋出現(xiàn)的問題予以維修，并賠償了韓某房屋因此貶值的損失。

2.韓先生購買了一套公寓，交房時，由于韓先生在國外，故未能按期辦理人住手續(xù)。3年后，韓先生回國，領(lǐng)取鑰匙人住。在人住3個月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當時韓先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設(shè)的木地板。韓先生認為該房屋質(zhì)量不合格，訴至法院，要求開發(fā)商承擔賠償責任。但開發(fā)商認為，該房屋已經(jīng)竣工驗收合格，且3年前即已向韓先生發(fā)出入住通知，是由于韓先生自身原因未辦理人住手續(xù)，應(yīng)視為已經(jīng)交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過保修期，開發(fā)商不應(yīng)當再承擔任何責任。法院經(jīng)審理后，認為，雖然l年前開發(fā)商即向韓先生發(fā)出交房通知，但由于韓先生未對該房進行驗收，該房屋的保修期應(yīng)從韓先生實際入住日起算，因此，開發(fā)商應(yīng)為韓先生修理水管并承擔賠償責任。

(四)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的法律責任

房屋建造質(zhì)量的法律責任的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中。

1.施工單位對建筑質(zhì)量承擔保修責任

根據(jù)建筑法的規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當由施工單位承擔責任。

(1)基本規(guī)定：《中華人民共和國建筑法》第六十二條的規(guī)定，建筑工程實行質(zhì)量保修制度。

(2)房屋最低保修期限：

《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條明確規(guī)定了建設(shè)工程的最低保修期限：

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

《建筑法》第四十一條的進一步明確，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。

(3)建筑工程的保修范圍

《建筑法》第四十一條第二款建筑工程的保修范圍應(yīng)當包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。

(4)施工單位不履行保修義務(wù)的處理

《建筑法》第七十五條建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定，不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責令改正，可以處以罰款，并對在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。

2.商品房購房人也可以向房屋出賣人追究責任

對商品房購房人來說，直接找施工單位進行維修并賠償非常費時費力，所以在《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，規(guī)定了可以向房屋出賣人追究相應(yīng)責任，包括要求修復(fù)或者要求解除房屋買賣合同。房屋出賣人承擔責任后，可以向施工單位追償。

根據(jù)最高院的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買受人可以請求法院解除合同和賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求法院解除合同和賠償損失。

3.房屋質(zhì)量問題造成其他損失的責任承擔

房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅會造成房屋本身的損害，還可能造成人身或者其他財產(chǎn)的損失，根據(jù)《建筑法》第八十條的要求，“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責任者要求賠償。

4.房屋超過合理使用年限后的質(zhì)量責任

如果房屋超過了合理使用年限的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當承擔維修責任。

根據(jù)《建筑法》第四十二條的規(guī)定，建設(shè)工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

(五)居民在遇到房屋質(zhì)量問題的處理方法

一般而言，法院在處理房屋質(zhì)量問題時，首先會看造成房屋質(zhì)量問題的原因是什么。在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，居民首先應(yīng)當通過房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)對房屋問題進行檢測，明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的原因，并通過拍照或者房屋檢測機構(gòu)現(xiàn)場記錄的方式固定房屋受損的證據(jù)。

在取得房屋質(zhì)量鑒定報告后，應(yīng)當注意看房屋是否還在保修期內(nèi)。處在保修期內(nèi)的，居民可以向出賣人要求修復(fù)房屋并賠償損失，符合最高院的規(guī)定即嚴重影響居住的，居民還可以要求解除購房合同。房屋已過保修期的，居民可以通過物業(yè)管理方建立的房屋公共維修基金來解決維修問題(專有物業(yè)除外)，但是房屋質(zhì)量問題經(jīng)檢測機構(gòu)鑒定后，認定系主體結(jié)構(gòu)不合格的，買房人仍然有權(quán)要求解除房屋買賣合同。對于保修期，商品房買賣合同與《建筑工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的一般比較明確。

對于房屋質(zhì)量問題造成其他財產(chǎn)或者人身受到損害的，受害的居民可以向責任人要求賠償損失。

對于已經(jīng)超過了合理使用年限的房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人對房屋承擔修復(fù)和維護的責任。

此外，如果是房屋受損不是出于質(zhì)量問題，而是由于不可抗力或者意外事故如火災(zāi)、颶風等原因造成的，那么已經(jīng)投保財產(chǎn)險的居民，可以向保險公司要求賠付相關(guān)損失。