專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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商品房外墻面的所有權(quán)到底歸誰(shuí)所有
首先，全體購(gòu)房人享有對(duì)外墻的所有權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)部分，是合同標(biāo)的物不可缺少的部分，應(yīng)該隨房屋完整交付。實(shí)際上根據(jù)《商品房銷售公攤規(guī)則》本幢房屋購(gòu)房人全體為外墻支付了全部面積價(jià)款，外墻成為受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分，出讓人開發(fā)商對(duì)外墻已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，本幢樓區(qū)分所有權(quán)人全體因取得各自專有產(chǎn)權(quán)而享有對(duì)外墻的區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)。
由于房屋出讓，開發(fā)商成為非所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人，其均不享有對(duì)外墻面的“單獨(dú)”處分權(quán)?；谖餀?quán)法定原理，即使在每一份購(gòu)房合同中對(duì)外墻面的使用權(quán)約定歸屬于非所有權(quán)人，也因?yàn)殚_發(fā)商的無(wú)處分權(quán)而無(wú)效，除非事前開發(fā)商與區(qū)分所有人全體對(duì)此達(dá)成了一致意見。
其次，外墻面應(yīng)該由全體購(gòu)房人使用管理。理論上，專有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，而在外部關(guān)系上，比如買賣、保險(xiǎn)、納稅等計(jì)算房屋面積時(shí)則計(jì)算至界壁中心的面積，而依照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，外墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積另一半則記入公攤面積，但并不能因此簡(jiǎn)單地認(rèn)為外墻一半專有一半共有。
再者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條也規(guī)定了“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?/p>
總之，針對(duì)外墻面的使用權(quán)問題，只有全體區(qū)分所有權(quán)人基于所有權(quán)的身份可以使用、受益，而且這種權(quán)利的行使必須經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人的集體同意。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢北京律師網(wǎng)相關(guān)律師。
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