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怎樣認識與分析業(yè)主委員會的法律地位

(一)理論界對業(yè)主委員會的定性

在我國理論界，對于業(yè)主委員會的法律地位認定這個問題，大致存在以下幾種認識：

1、認為業(yè)主委員會是法人組織。持這種觀點的人認為，業(yè)主委員會依法成立、有必要的經(jīng)費和財產(chǎn)、有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所，屬于獨立法人，即擁有獨立意志，并能完全承擔行為結(jié)果。

2、認為業(yè)主委員會是“其他組織”。業(yè)主團體不屬于法人，不具有民事主體的資格。它可以自己的名義起訴或者應(yīng)訴，但其行為后果由全體業(yè)主承擔。

3、業(yè)主委員會不具有獨立的主體資格。有的學者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。本觀點認為，它只是業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)進行自治的機構(gòu),沒有權(quán)利能力,負責對內(nèi)事務(wù)管理及對外實施相關(guān)具體行為，并無獨立財產(chǎn)，也沒有獨立的意志其行為的法律后果應(yīng)當由各個業(yè)主承擔。

(二)對于業(yè)主委員會法律地位的分析

要搞清楚業(yè)主委員會的法律地位，首先要明確業(yè)委會是否可以成為民事主體，然后才有業(yè)主委員會成為法律確定的民事主體后是否有資格參與訴訟的一系列問題。這樣才能更好的解決相關(guān)實踐問題。

1、業(yè)主委員會不是民事主體

民事主體是民事法律關(guān)系主體的簡稱，指依法參與民事關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的人。判斷一個社會組織體是否能作為法律主體,主要看其是否有獨立意志或者能否作為意志的載體。業(yè)主委員會有獨立名義、意志。具體有以下依據(jù):業(yè)主委員會是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門注冊登記的實體組織,有自己的章程。我國業(yè)主委員會擁有一定財產(chǎn)。這些財產(chǎn)的來源有三個方面:一是占住宅區(qū)總投資一定比例的劃撥款;二是物業(yè)管理用房和占總建筑面積一定比例的商業(yè)用房;三是業(yè)主交納的管理費。但并不因此而成為該財產(chǎn)的所有人，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度下，業(yè)主委員會享有處分權(quán)的財產(chǎn)，其所有權(quán)的真正主體只能是全體業(yè)主。業(yè)主委員會能以自己的名義實施法律行為，但不能成為其行為后果的最終承擔主體，其行為仍須由與其有法定責任關(guān)系的單位或個人承擔全部或者補充連帶責任。所以它不具有民事主體的資格。

2、對于理論界觀點的分析

(1)對于認為業(yè)主委員會是法人組織的觀點?！睹穹ㄍ▌t》第三十六條規(guī)定：“法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的組織”。同法第三十七條規(guī)定，法人應(yīng)具備的基本條件為：①依法成立;②有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;③有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所;④能獨立承擔民事責任。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織，亦稱非法人團體。那么根據(jù)法律規(guī)定和法學原理，我們對業(yè)主委員會所謂的民事主體地位進行分析：業(yè)主委員會不是以行政登記為成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到滿足。這一條就足以否定其法人資格的說法。

(2)對于業(yè)主委員會是“其他組織”的。我們贊同這個觀點。在這一觀點上，理論界的爭議主要在于，業(yè)主委員會有沒有獨立的財產(chǎn)能夠承擔相應(yīng)的責任。有自己享有處分權(quán)的財產(chǎn)或者經(jīng)費是業(yè)主委員會對外開展活動以實現(xiàn)自己意志的前提?！段飿I(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定了專項維修資金，即專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共有設(shè)施的保養(yǎng)、一維修及更換的資金;第五十五條規(guī)定了共有部分及共有設(shè)施的經(jīng)營收益。這些就是業(yè)主委員會享有處分權(quán)的財產(chǎn)。而且由于主人數(shù)眾多，由全體業(yè)主共同行使以上財產(chǎn)的所有權(quán)不大可能也毫無必要。所以我們認為業(yè)主委員會是有其一定的財產(chǎn)的，相應(yīng)地，也支持此種觀點。

(三)確立業(yè)主委員會法律地位的意義

對于確立業(yè)主委員會“其他組織”的法律地位是有很大的意義的。首先，能解決在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對外簽訂物業(yè)服務(wù)合同中，該合同成立的問題。對于合同的主體符合民事法律關(guān)系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，業(yè)主委員會的一項重要職權(quán)，即管理人代表管理團體或區(qū)分所有權(quán)人在訴訟上或訴訟外主張請求權(quán)。如果能明確其為“其他組織”，就能很好的和最高法院的批復(fù)相接軌，使其訴訟權(quán)利能力得以明確確定，更好地維護業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主委員會畢竟是一種新的主體，作為物業(yè)管理活動中維護全體業(yè)主利益的組織體，業(yè)主委員會具有操作性及現(xiàn)實意義。隨著我國城市化的推進，與物業(yè)管理、服務(wù)相關(guān)的法律關(guān)系越來越多樣化、復(fù)雜化，管理團體的法律地位急需相關(guān)法律進一步規(guī)范和明確。使業(yè)主委員會成為“其他組織”，能夠更好的讓其參與民事活動，維護業(yè)主的更多權(quán)益，保障社區(qū)自治的有效管理與社區(qū)穩(wěn)定。

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