專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、一般共有產(chǎn)權(quán)房可以繼承嗎
共有產(chǎn)權(quán)房屬于社會(huì)保障性住房的一類，根據(jù)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法的理解，共有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人份額是可以繼承的。
如果子女符合共有產(chǎn)權(quán)住房的資格，那么繼承的便是共有產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。如果子女不符合共有產(chǎn)權(quán)住房的資格，那么就需要在繼承之后，退出共有產(chǎn)權(quán)住房，具體方法是將房屋售出，獲取屬于個(gè)人部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余部分由政府所得。
售出方法和后果會(huì)使共有產(chǎn)權(quán)房屋的性質(zhì)面臨著變和不變兩種后果：房屋的交易必須滿足五年的時(shí)間才能上市交易，如果該次交易的購(gòu)買者是普通購(gòu)房者的話，那么房屋的屬性便會(huì)由共有產(chǎn)權(quán)房變?yōu)樯唐贩?，交易之初，還要繳納土地出讓金。如果該次交易的購(gòu)買者是政府的話，那么政府可以將收回的房屋繼續(xù)按照共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)進(jìn)行出售。
二、共有產(chǎn)權(quán)房的基本特征
1、操作
房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有：當(dāng)個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格;對(duì)仍無(wú)力購(gòu)買的特殊困難家庭，可按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購(gòu)買，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。
共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購(gòu)買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算;購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。
房屋出售時(shí)與此類似，出售所得按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時(shí)，政府也無(wú)需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。
2、特點(diǎn)
“共有產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房的變異形式，其顯著特點(diǎn)在于價(jià)格形成機(jī)制?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”用地性質(zhì)由劃撥改為
出讓，并完全按照商品房進(jìn)行開(kāi)發(fā)，且銷售價(jià)格計(jì)算也等同于商品房?？梢?jiàn)，比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，“共有產(chǎn)權(quán)房”增加了土地成本，且房?jī)r(jià)實(shí)際上是“隨行就市”?？陀^上，“共有產(chǎn)權(quán)房”的這種價(jià)格形成機(jī)制，不啻于維護(hù)了商品房市場(chǎng)價(jià)格，喪失了經(jīng)濟(jì)適用房平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的政策效應(yīng)。
另一個(gè)顯著特點(diǎn)在于“共有產(chǎn)權(quán)房”的出資方式，它是由政府按照“三七開(kāi)”或“五五開(kāi)”墊資，并不影響購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款等。就其出資方式的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，與開(kāi)發(fā)商推出的所謂“零首付”優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人是房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無(wú)本質(zhì)差別。
共有產(chǎn)權(quán)房指的是個(gè)人和政府進(jìn)行共有的房產(chǎn)。一般共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格會(huì)低于普通商品房的百分之三十。其低的價(jià)格一般是有政府進(jìn)行支付，所以政府擁有該房產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買該類房產(chǎn)需要滿足相應(yīng)的條件。
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