專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、關(guān)于開發(fā)商逾期交房
對(duì)于不可抗力范圍界定尤為重要。如果出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商往往會(huì)對(duì)不可抗力的范圍擴(kuò)大解釋以此來規(guī)避違約責(zé)任。所以購房者在補(bǔ)充協(xié)議里要約定不可抗力的范圍，這種不可抗力的界定需要政府機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)文件才能免責(zé)。如果開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項(xiàng)，按照逾期天數(shù)給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
二、公攤建筑面積
目前市場(chǎng)上大多數(shù)房產(chǎn)類型是小高層和高層，那么這就涉及到公攤面積。公攤面積的大小直接影響到購房者實(shí)際使用房屋面積的大小。雖然法律法規(guī)對(duì)具體的面積計(jì)算做了規(guī)定，但是還是有個(gè)別開發(fā)商仍然把經(jīng)營性用房、人防工程和其他和房屋面積無關(guān)的面積計(jì)算到公攤面積中。所以購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議里對(duì)房屋的得房率進(jìn)行約定，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，購房者可以選擇退房，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
三、裝修標(biāo)準(zhǔn)
購房者所看到的樣板間往往非常完美，但是實(shí)際入住后問題就會(huì)顯現(xiàn)。有的開發(fā)商在施工的重要環(huán)節(jié)會(huì)要求購房者現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，但是有的開發(fā)商不會(huì)如此為購房者服務(wù)的。那么購房者可以在補(bǔ)充協(xié)議上跟開發(fā)商進(jìn)行具體約定，比如施工節(jié)點(diǎn)，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場(chǎng)，并簽字，簽完字再進(jìn)行覆蓋，繼續(xù)施工。這樣也會(huì)避免購房者與開發(fā)商的糾紛。讓購房者參與到施工過程中，這對(duì)購房者和開發(fā)商都是一件好事。
購房者可以在協(xié)議中對(duì)商品房中的重要配置的牌子、型號(hào)和種類等進(jìn)行約定，不要出現(xiàn)高級(jí)、進(jìn)口等模糊詞語。
四、房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間
房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理看似和開發(fā)商沒關(guān)系，但是如果開發(fā)商資質(zhì)不全，沒有繳納土地出讓金等就會(huì)影響到購房者產(chǎn)權(quán)的辦理，因此購房者在補(bǔ)充協(xié)議里應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限樓內(nèi)履行自身義務(wù)，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理，應(yīng)該要求開發(fā)商承擔(dān)購房者經(jīng)濟(jì)損失。
五、貸款辦不來的約定
買房貸款是多數(shù)購房者采用的支付方式，但是貸款是像銀行貸款，如果銀行不同意對(duì)購房者進(jìn)行放貸，或者公積金管理中心拒絕貸款。那么購房者怎么辦?購房者應(yīng)該約定如果個(gè)人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。
六、物業(yè)管理問題
補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該對(duì)物業(yè)的責(zé)任和具體物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。多數(shù)開發(fā)商會(huì)自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實(shí)際上他們是各自獨(dú)立的法律主體，購房者和他們是不同的法律關(guān)系。
七、關(guān)于保修責(zé)任
關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個(gè)別銷售人員都會(huì)通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、學(xué)校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購房者的期望值大打折扣。對(duì)于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。
以上是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議中需要重點(diǎn)約定的內(nèi)容進(jìn)行了闡述。在簽訂合同和補(bǔ)充協(xié)議時(shí)不能著急和馬虎。即使開發(fā)商告訴你使用的是合同范本也要仔細(xì)對(duì)每一條進(jìn)行確認(rèn)。不然為了圖一時(shí)省事將來有問題了開發(fā)商對(duì)責(zé)任進(jìn)行推諉就比較難辦了。如果在這個(gè)過程中需要律師的幫助，歡迎在線咨詢北京律師網(wǎng)。
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