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房地產(chǎn)專業(yè)律師教會(huì)購房者自肋驗(yàn)房

第一、持法自助看全手續(xù)：

北京市建委《北京市預(yù)售商品住宅交接前房間檢驗(yàn)的若干規(guī)定》自2008年1月1日起，規(guī)定明確了預(yù)售商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，辦理交接手續(xù)前，開發(fā)商應(yīng)組織預(yù)購人對(duì)所購預(yù)售商品住宅進(jìn)行查驗(yàn)，不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗(yàn)預(yù)售商品住宅的前提條件。

1、預(yù)售商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，辦理交接手續(xù)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織預(yù)購人對(duì)所購預(yù)售商品住宅進(jìn)行查驗(yàn)。

（本條把查驗(yàn)手續(xù)從交接手續(xù)中分離出來，強(qiáng)調(diào)開發(fā)商在交接前先行組織預(yù)購人進(jìn)行查驗(yàn)，驗(yàn)后再辦下交接手續(xù)，比以往的先交接后驗(yàn)房，不簽收不交鑰匙的作法進(jìn)行糾正）

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)7日前，書面通知預(yù)購人辦理查驗(yàn)手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。

（本條對(duì)開發(fā)企業(yè)查驗(yàn)手續(xù)的相關(guān)事宜應(yīng)當(dāng)七日前書面通知預(yù)購人，改變了有些開發(fā)商規(guī)定的不到場(chǎng)視為交驗(yàn)的不合規(guī)作法）

3、預(yù)購人因故不能親自到場(chǎng)查驗(yàn)的，可出具書面授權(quán)文件，授權(quán)他人或者其他組織辦理。

（本條對(duì)預(yù)購人無法親自到場(chǎng)查驗(yàn)的有權(quán)委托代理人到場(chǎng)驗(yàn)收的情況進(jìn)行規(guī)定，明確規(guī)定了預(yù)購人可以書面委托他人和其他組織辦理，即預(yù)購人認(rèn)可的查驗(yàn)人（驗(yàn)房師、律師）或其他組織（驗(yàn)房公司、律師事務(wù)所）在由書面授權(quán)的情況下可以代表預(yù)購人進(jìn)行查驗(yàn)。）

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗(yàn)預(yù)售商品住宅的前提條件。

（該條對(duì)常見的先交錢后驗(yàn)房的霸王條款進(jìn)行了否定，有效的保障了預(yù)購人的合法權(quán)利，購房人應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)知和利用）

5、對(duì)查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定的處理方式，及時(shí)處理。

（本條對(duì)查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)的問題和爭(zhēng)議處理的方式和原則進(jìn)行了規(guī)定，原則是以合同約定為基礎(chǔ)，所以預(yù)購人對(duì)合同條款的簽訂要謹(jǐn)慎，仔細(xì)審查。）

6、市和區(qū)縣建委要加強(qiáng)監(jiān)督管理，對(duì)違反本通知規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)責(zé)令改正，記入市建設(shè)行業(yè)信用信息系統(tǒng)，并可限制該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約；情節(jié)嚴(yán)重的，不予延長其《暫定資質(zhì)證書》有效期，或限制該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)升級(jí)。

（此條對(duì)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定的相關(guān)處罰措施進(jìn)行了規(guī)定，驗(yàn)房時(shí)如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有意責(zé)難，可提出投訴。）

7、本通知自2008年1月1日起施行。

第二、常握常只，把好驗(yàn)房關(guān)：

購房合同履行的最后一個(gè)階段是交驗(yàn)房屋，這也是最關(guān)鍵的一道程序，購房人往往不會(huì)重視或高度重視但不知從何入手，對(duì)于開發(fā)商來說交房就是自己的產(chǎn)品在建造完成后推向市場(chǎng)的最后程序；對(duì)于購房者而言則意味在花銷幾十萬后日思夜想的房子最終出現(xiàn)在面前，因此眼睛一定要引起高度重視，把好這最后一關(guān)。開發(fā)商會(huì)利用交房程序提出許多條件，對(duì)于被動(dòng)地位的購樓者來說進(jìn)退兩難，處于不利地位無法應(yīng)對(duì)，為排解驗(yàn)房糾紛，專業(yè)律師給您指幾招：

北京市建委開始實(shí)施“分戶驗(yàn)房”制度，住房檢測(cè)從整幢時(shí)代跨入了進(jìn)戶時(shí)代。作為購房者最實(shí)際的是要充分理解和利用分戶驗(yàn)房政策，在交房時(shí)把政策用到實(shí)處。

第三、拿到合格表后驗(yàn)樓內(nèi)外：

據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》，各開發(fā)企業(yè)在實(shí)施竣工驗(yàn)收之前，必須先進(jìn)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，檢驗(yàn)完成之后，應(yīng)逐戶填寫住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)記錄，檢驗(yàn)合格的，填寫住宅分戶檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)；對(duì)不符合規(guī)定的，質(zhì)監(jiān)部門要書面責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查。每一戶的檢驗(yàn)結(jié)果均符合規(guī)定后，建設(shè)單位方可組織竣工驗(yàn)收，在住宅工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

《規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等多項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。

因此購房者在交房時(shí)必須向開發(fā)商索要《合格表》，如發(fā)現(xiàn)問題《合格表》是維權(quán)的依據(jù)。

律師提醒，雖然《規(guī)定》明確了建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位四方統(tǒng)一驗(yàn)收，對(duì)保證驗(yàn)收程序的質(zhì)量和真實(shí)性很有幫助，但是對(duì)業(yè)主是否參加、如何參加驗(yàn)收并沒有規(guī)定，因此消費(fèi)者不能認(rèn)為分開驗(yàn)就一定合格，在分驗(yàn)后自己還要需要自己仔細(xì)驗(yàn)。

第四、動(dòng)手動(dòng)腳自驗(yàn)房，保修期限弄明白：

購房者在根據(jù)合格表自查時(shí)需著重從以下幾方面進(jìn)行：

一是量尺寸。因?yàn)榉课菰诔叽?、高度、寬度上最容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

二是查衛(wèi)具是否漏水，因?yàn)槭┕挝或?yàn)收需要進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。購房人可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時(shí)后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時(shí)重點(diǎn)查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三是在驗(yàn)房時(shí)要留心廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施或者預(yù)留位置。

四要看是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求。

五是驗(yàn)室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好。包括室內(nèi)墻面是否平整光澤，地面是否平整、清潔，窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

此外，對(duì)于一些細(xì)節(jié)的檢查還需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進(jìn)行，因?yàn)檫@些檢查需要比較專業(yè)的知識(shí)和儀器。例如房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整；專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)；房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格；房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格等。

第五、正確處理驗(yàn)房問題，及時(shí)提出書面函：

業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題拒收房屋，一般要么是因?yàn)殚_發(fā)商提供的房子違反合同規(guī)定，要么是因?yàn)榉孔舆`反國家規(guī)定或住宅等相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，消費(fèi)者要根據(jù)發(fā)現(xiàn)問題的性質(zhì)，合法、合理的來處理，不能采取過激行為。

業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，最好把所有違反合同或規(guī)定的問題提出來，然后把這些問題列表復(fù)印，一式兩份，要求開發(fā)商簽字確認(rèn)，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)完成整改。這樣首先作為業(yè)主來說不違約，消費(fèi)者按開發(fā)商要求的時(shí)間交款收房，但開發(fā)商交給的卻是一個(gè)與合同或行業(yè)規(guī)定不符的房子，因此造成的一切如交房延遲等相關(guān)責(zé)任應(yīng)均由開發(fā)商承擔(dān)。因此建議大家先按開發(fā)商要求進(jìn)行交款驗(yàn)房，但需要注意的是，每一次簽名都要十分慎重，一定要看清楚再簽，尤其是涉及到房屋交接的有關(guān)文件一定不能輕易下簽。看清楚后在驗(yàn)房人員陪同下，將所有房子的問題書面寫下來后一式兩份進(jìn)行保存。分戶驗(yàn)房后主體更明確了，購房者就發(fā)現(xiàn)問題也可以找到相關(guān)責(zé)任方，但并不代表任何問題都由其解決。實(shí)行分戶驗(yàn)房，相關(guān)單位在一定程度上會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管提出更高的要求，但在實(shí)際操作中有很多環(huán)節(jié)，還是需要政策制定者以及業(yè)主等來克服。不能認(rèn)為只要是有房屋質(zhì)量問題，不管是大是小，開發(fā)商都要承擔(dān)延期交房的責(zé)任；同樣，也不能認(rèn)為質(zhì)量問題看起來很嚴(yán)重就可以退房。在具體的司法實(shí)踐中，只有房屋質(zhì)量問題比較嚴(yán)重，影響入住的情況下，開發(fā)商才承擔(dān)延期交房的責(zé)任。按照法律的規(guī)定，房屋只有存在主體結(jié)構(gòu)的問題或者是地基基礎(chǔ)的問題，業(yè)主才能要求退房。因此，如果不是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，建議業(yè)主和開發(fā)商之間達(dá)成一個(gè)整改協(xié)議，采取溫和的處理方式，要求開發(fā)商在限期內(nèi)整改完畢。