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買房不管是剛需自住還是投資客投資，買房流程顯得非常重要。買房只有明確用途，才可以對(duì)自己參考的要素權(quán)重進(jìn)行分析。如果是剛需自住，那么周邊配套和出行是否方便等因素，就成了主要考慮因素;如果用來(lái)投資，則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋的升值潛力，當(dāng)然除了開(kāi)發(fā)商給予房子賦予的軟硬件配套之外，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ惨紤]在內(nèi)。如果剛需和投資者都盯上一個(gè)樓盤(pán)，那么這個(gè)樓盤(pán)自然瘋漲。

1、剛需自?。嚎紤]周邊的生活配套，例如超市、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等，還要考慮物業(yè)、周邊交通;

2、投資者：樓盤(pán)的性價(jià)比及升值潛力。

二、新房二手房的抉擇

買新房還是買二手房?其實(shí)如果急于自住，而且像降低交通生活成本，二手房是好的選擇，畢竟可以稍微裝修下就可以自住，且二手房一般都在市區(qū)，生活相當(dāng)便利。因在國(guó)家宏觀調(diào)控下，短期內(nèi)溢價(jià)能力存在一定限制，因?yàn)槎址渴苜J款年限限制，往往不能貸滿30年，所以首付比例較高，需要的資金更多，且稅費(fèi)較多較高，戶型設(shè)計(jì)老化，房屋硬件較少(新風(fēng)系統(tǒng)、小區(qū)的霧森系統(tǒng)等)所以投資者考慮新房比二手房更合適。

三、資金準(zhǔn)備

買房的時(shí)候，最少不了的就是錢。新房首付和各種費(fèi)用很明確，二手房需要的費(fèi)用較多，就需要仔細(xì)了解二手房交易流程，而且中介費(fèi)也必不可少。盤(pán)算購(gòu)房前，主要有以下三類金額需要納入預(yù)算：

1、首付：各地有所不同，常見(jiàn)是首付30%，二套60%。

2、稅費(fèi)：新房繳納契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi);二手房需繳納契稅，非滿二唯一房源需繳納總房款差價(jià)的個(gè)稅，滿五唯一的免征契稅。

3、裝修：裝修的價(jià)格差距比較大，購(gòu)房者可提前摸底市場(chǎng)，結(jié)合自己的需求做出預(yù)估。

四、精選開(kāi)發(fā)商

有實(shí)力、口碑好的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，品質(zhì)相對(duì)更有保障。在同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，也可以優(yōu)先考慮，因?yàn)榇祟悩潜P(pán)通常資源整合度高，配套較完善。

五、實(shí)地勘察

配套的完善與否直接影響著小區(qū)居民的生活品質(zhì)。一個(gè)配套完善的小區(qū)，在2公里內(nèi)應(yīng)該有滿足業(yè)主衣、食、住、行等日常生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施。如果有自建的幼兒園、會(huì)所等，生活將更為便捷。當(dāng)然也要看政府的規(guī)劃，別剛住進(jìn)去幾個(gè)月就要扒掉或者是區(qū)域得不到重點(diǎn)扶持，陷自己于困難之中。

六、確定樓層及面積需求

確定樓盤(pán)后，可以根據(jù)樓盤(pán)均價(jià)和家庭可承受的房屋總價(jià)來(lái)估算該買多大面積的房子。房屋面積應(yīng)結(jié)合家庭經(jīng)濟(jì)情況和實(shí)際需求來(lái)定，不宜過(guò)大，但也不能過(guò)小，適中為好。太大了，顯得房屋太空，在風(fēng)水學(xué)上對(duì)主人身體不好，太小了，顯得擁擠。按國(guó)家規(guī)定，首次購(gòu)房面積90平米內(nèi)，需繳納總房款的1%;首次購(gòu)房面積90-144平米，需繳納總房款的1.5%;非首次購(gòu)房或首次購(gòu)房144平方以上，按總房款3%繳納。老年人考慮樓層較低一點(diǎn)的，出行方便;年輕人考慮高點(diǎn)樓層，視野好，私密性好，通風(fēng)好。

七、戶型選擇

格局方正、南北通透、明廚明衛(wèi)、動(dòng)靜分明的戶型，是通常意義上的好戶型。戶型不規(guī)則、采光通風(fēng)差、動(dòng)靜功能區(qū)混雜的戶型，則是通常意義上的差戶型。方正戶型的房子整體利用率高，房子的朝向決定了房子的通風(fēng)采光情況。另外南北通透的戶型，貫穿客廳南北有窗戶，能夠保證空氣對(duì)流，對(duì)廚房等空間空氣流通有很大影響。在房屋戶型選擇時(shí)，盡量選擇客廳朝南、雙臥朝南的戶型。空間布局要合理

八、看證件

五證(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》)是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，五證不全的房子，購(gòu)買起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大。稍有不慎，就可能錢房?jī)煽?。特別提醒大家：查驗(yàn)五證時(shí)查原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易被做手腳;如果開(kāi)發(fā)商不同意查驗(yàn)五證，購(gòu)房者則至少要核實(shí)《商品房預(yù)售許可證》的真實(shí)性。二手房就要看不動(dòng)產(chǎn)證或者是房產(chǎn)證和土地證。

九、慎簽合同

由于買賣雙方在購(gòu)房知識(shí)方面的不對(duì)等，使得購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，常常處于被動(dòng)地位。簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀、理解合同各項(xiàng)條款和補(bǔ)充協(xié)議，必要時(shí)可向律師和主管部門(mén)求助。二手房買賣就需要第三方中介介入，需要簽訂第三方合同。里面的合同條款要閱讀仔細(xì)，尤其是違約條款。