專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、開發(fā)商違約退房賠償是什么?
開發(fā)商違約退房賠償是根據(jù)雙方當(dāng)事人約定的具體的違約金來(lái)進(jìn)行賠償，房屋買賣合同屬于合同的一種，我國(guó)法律在調(diào)整合同時(shí)一般有約定的會(huì)優(yōu)先適用約定。因此，當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商與購(gòu)房者約定的解除合同的情況出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者可以依照約定解除合同。如果沒有約定，出現(xiàn)以下三大類情況，購(gòu)房者也可以要求退房。
二、購(gòu)房合同無(wú)效的情形是什么?
(一)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，購(gòu)房者有權(quán)退房。通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無(wú)效的表現(xiàn)形式主要有兩種：
1、開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。
2、開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購(gòu)房者與其訂立房屋銷售合同，合同無(wú)效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無(wú)效。
(二)開發(fā)商違約的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。也就是說因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е沦?gòu)房者不能購(gòu)買，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時(shí)，購(gòu)房者可以退房。例如下面幾種情況：
1、開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證，不能銷售該房產(chǎn);
2、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，經(jīng)催告3個(gè)月后仍不能交付使用的;
3、房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響購(gòu)房者使用的;
4、由于開發(fā)商的過錯(cuò)，購(gòu)房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書的;
5、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的;
6、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過3%的;
7、合同約定的其他退房條件出現(xiàn)的。
(三)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;當(dāng)事人主體不合格的合同、內(nèi)容不合法的合同、無(wú)效代理訂立的合同。
購(gòu)買房屋的合同是否是有效的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格的按照法律規(guī)定來(lái)進(jìn)行判斷，在購(gòu)房合同是有效的情況之下，那么必然會(huì)對(duì)于雙方產(chǎn)生一定的法律約束力，所以開發(fā)商存在著違約行為的時(shí)候，就需要對(duì)決對(duì)方的損失來(lái)進(jìn)行一定的賠償。
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