專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
提/供/專/業(yè)/法/律/服/務(wù)
全國(guó)服務(wù)咨詢熱線 18511557866
全國(guó)服務(wù)咨詢熱線 
由于各種復(fù)雜的原因，多年來(lái)，各地普遍存在一些存量違法用地，也稱歷史遺留問(wèn)題，而且量大面廣。沒(méi)有合法用地手續(xù)，還能長(zhǎng)期占有使用，也有的私下轉(zhuǎn)讓，看似占了便宜，但不能辦理土地抵押，不能正常進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)，尤其是允許集體經(jīng)營(yíng)性集體用地入市后，沒(méi)有合法用地手續(xù)的，會(huì)被排斥在公開(kāi)市場(chǎng)之外。
對(duì)違法用地的處理，主要有三種方式，一是拆，二是補(bǔ)，三是掛。之所以存在大量歷史形成的違法用地，主要是各地出于各種原因，一直沒(méi)拆除（或沒(méi)收），也沒(méi)補(bǔ)辦用地手續(xù)，有的可能罰了點(diǎn)款，就那么占著用著，但一直在賬上掛著。
對(duì)如何處理存量違法用地，國(guó)家給出的主要政策和辦法：一是通過(guò)補(bǔ)辦用地手續(xù)和確權(quán)登記合法化；二是對(duì)在農(nóng)村亂占耕地建房專項(xiàng)整治中摸底排查、登記上賬的存量違法用地問(wèn)題，提出試點(diǎn)先行，分類分步，穩(wěn)妥處置，沒(méi)要求各地對(duì)存量問(wèn)題開(kāi)展大規(guī)模、大范圍集中整治，當(dāng)前主要工作重點(diǎn)是管住新增，遏制增量。
在如何補(bǔ)辦用地手續(xù)和辦理確權(quán)登記方面，針對(duì)不同時(shí)期，國(guó)家已出臺(tái)了一些政策規(guī)定，各地也有一些具體政策。
重要提醒：對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。
最新政策規(guī)定
01
綜合考慮相關(guān)文件要求
2023年9月23日，自然資源部印發(fā)新修訂的《自然資源違法行為立案查處工作規(guī)程（試行）》（點(diǎn)擊查看）。新《規(guī)程》4.3.3 部分提出：承辦人員應(yīng)當(dāng)在證據(jù)認(rèn)定和事實(shí)認(rèn)定的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格依照法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮歷史遺留建筑物處置等有關(guān)文件要求，提出處理建議。
這里需要關(guān)注的是：“綜合考慮歷史遺留建筑物處置等有關(guān)文件要求”。本著依法依規(guī)、實(shí)事求是原則，在近年來(lái)開(kāi)展的“大棚房”、違建“別墅”、農(nóng)村亂占耕地建房、自建房等專項(xiàng)整治以及農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記中，為避免造成社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)，防止簡(jiǎn)單粗暴、一拆了之，國(guó)家出臺(tái)了一些政策性文件。在執(zhí)法辦案中，對(duì)涉及歷史遺留建筑物的處置，要綜合考慮，既要依據(jù)法律規(guī)定，也要參照相關(guān)政策文件，妥善處理。
這也就是說(shuō)，過(guò)去蓋的房子，雖然用地不合法，但應(yīng)區(qū)分不同情形，分類處置，有的可以補(bǔ)辦用地手續(xù)，有的可以暫時(shí)保留幾年，當(dāng)然，有的必須拆除或沒(méi)收。所以，一定要學(xué)習(xí)研究相關(guān)政策文件。
對(duì)2023年以來(lái)至2023年7月3日之前形成的存量農(nóng)村亂占耕地建房問(wèn)題，目前國(guó)家正在開(kāi)展整治試點(diǎn)，試點(diǎn)結(jié)束后，會(huì)出臺(tái)新的處置政策。就目前而言，不能再繼續(xù)頂風(fēng)違法占地建房，對(duì)新增問(wèn)題，實(shí)行“零容忍”，誰(shuí)膽大，馬上拆?。ㄍ扑]閱讀：一圖讀懂：農(nóng)村占用耕地建房須知）
02
不能翻新翻建
2023年11月26日，自然資源部辦公廳印發(fā)的《土地衛(wèi)片執(zhí)法圖斑合法性判定規(guī)則》（點(diǎn)擊查看）規(guī)定，對(duì)《土地管理法》頒布實(shí)施后，在未經(jīng)審批或無(wú)合法權(quán)源的建設(shè)用地上翻新、翻建、新建行為認(rèn)定為新增非農(nóng)建設(shè)違法用地。
通俗解釋，就是要倒追35年。從1987年以來(lái)，如果你使用的土地至今沒(méi)有合法手續(xù)，也沒(méi)有通過(guò)補(bǔ)辦和確權(quán)登記合法化，那就只能維持現(xiàn)狀，屋頂漏了不能補(bǔ)，快塌了也不能推倒新建，否則，一旦被衛(wèi)片發(fā)現(xiàn)，后果很嚴(yán)重，也非常麻煩。（推薦閱讀：多年的小廠子，如果翻新翻建，被衛(wèi)片發(fā)現(xiàn)，小心被拆除?。?/p>
簡(jiǎn)單說(shuō)，只要你所占土地一直未取得合法用地手續(xù)，現(xiàn)在最好的選擇是：別動(dòng)！
10月21日，河北公開(kāi)通報(bào)了11起農(nóng)村亂占耕地建房典型案例，其中兩起就是屬于翻新翻建的。（推薦閱讀：河北公開(kāi)通報(bào)11起鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)亂占耕地建房監(jiān)管不力和弄虛作假問(wèn)題）
唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)對(duì)翻修車間用地監(jiān)管不力問(wèn)題。2023年5月，河北佰燁芳晟工程建筑有限公司因車間房頂損壞進(jìn)行翻修，2023年6月被國(guó)家衛(wèi)片監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，其翻修車間違法占用唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)后城河村耕地1.05畝。韓城鎮(zhèn)對(duì)由于翻新翻建等形成的新增違法用地相關(guān)政策規(guī)定宣傳不到位，未采取有效措施及時(shí)制止，目前尚未消除違法狀態(tài)。
安平縣西兩洼鄉(xiāng)對(duì)翻建車間用地監(jiān)管不力問(wèn)題。2023年12月，金揚(yáng)煙花爆竹有限公司廠房因原車間損壞進(jìn)行翻建，2023年5月被國(guó)家衛(wèi)片監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，其翻建車間違法占用安平縣西兩洼鄉(xiāng)南兩洼村集體土地6.79畝（其中耕地1.79畝）。西兩洼鄉(xiāng)對(duì)由于翻新翻建等形成的新增違法用地相關(guān)政策規(guī)定宣傳不到位，未采取有效措施及時(shí)制止，目前尚未消除違法狀態(tài)。
03
“三調(diào)”是建設(shè)用地？
現(xiàn)在有一種較為普遍的現(xiàn)象，就是有的過(guò)去占的是耕地，但在土地調(diào)查中被認(rèn)定為建設(shè)用地，特別是在“二調(diào)”和最新的“三調(diào)”中被調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地，這樣就代表“合法”了嗎？答案是否定的。
“二調(diào)”和“三調(diào)”屬于土地現(xiàn)狀調(diào)查，行話叫：所見(jiàn)即所得。也就是說(shuō)，調(diào)查時(shí)現(xiàn)狀是什么地類，就調(diào)查為什么地類，種了莊稼，就是耕地，蓋了房子，就是建設(shè)用地。這樣調(diào)查認(rèn)定的“建設(shè)用地”就分成了兩種，一種是有合法來(lái)源的，一種是沒(méi)有合法來(lái)源的。沒(méi)有合法來(lái)源的建設(shè)用地，是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)用和審批登記，但在土地調(diào)查中按現(xiàn)狀用途變更的建設(shè)用地。（推薦閱讀：“二調(diào)”和“三調(diào)”都是建設(shè)用地，能翻建嗎？）
對(duì)“三調(diào)”是建設(shè)用地，但沒(méi)有合法來(lái)源的，如果由于新建、翻建、擴(kuò)建等被國(guó)家衛(wèi)片監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在認(rèn)定地類時(shí)，要向前追溯，一般追到“二調(diào)”時(shí)的地類。如果“二調(diào)”是耕地，那就按耕地認(rèn)定和處罰；如果“二調(diào)”是建設(shè)用地，不再考慮是否有合法來(lái)源，就按建設(shè)用地認(rèn)定和處罰。還是一種情形，如果“二調(diào)”是建設(shè)用地，但“三調(diào)”被調(diào)查認(rèn)定為耕地，那就按耕地認(rèn)定和處罰。（推薦閱讀：如何認(rèn)定無(wú)權(quán)源建設(shè)用地地類）
分階段處理政策
01
補(bǔ)辦用地手續(xù)問(wèn)題
原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(國(guó)土資發(fā)〔2023〕147號(hào))（備注：此件有效期5年，已失效）。
2023年8月2日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于積極做好用地用海要素保障的通知》（點(diǎn)擊查看）提出：建設(shè)項(xiàng)目使用城鎮(zhèn)低效用地的，可以繼續(xù)按照《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2023〕147號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（推薦閱讀：這個(gè)文件還有效：《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)》）。這個(gè)文件提出：
用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的：由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書，依照原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，由市縣人民政府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。
用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的：符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理(處罰)措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。
用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的：符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，落實(shí)處理(處罰)措施后辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)。
（推薦閱讀：補(bǔ)辦用地手續(xù)，補(bǔ)還是不補(bǔ)，是個(gè)問(wèn)題）
02
集體建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題
原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2023〕191號(hào)）提出：
1987年《土地管理法》實(shí)施前：使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。
1987年《土地管理法》實(shí)施后：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。
03
宅基地超面積問(wèn)題
原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2023〕191號(hào)）提出：
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。
1987年《土地管理法》實(shí)施后：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過(guò)批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。
歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的：按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。
04
非本村成員宅基地問(wèn)題
原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2023〕191號(hào)）提出：非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前：非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止：非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過(guò)批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
無(wú)權(quán)屬?zèng)]手續(xù)處理政策
01
沒(méi)有土地權(quán)屬來(lái)源怎么辦
原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2023〕191號(hào)）提出：
對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地：應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無(wú)異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地：應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。
02
沒(méi)有規(guī)劃手續(xù)怎么辦
自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕84號(hào)）規(guī)定：
對(duì)合法宅基地上房屋沒(méi)有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見(jiàn)后辦理登記。
位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的，在辦理登記時(shí)可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)公告15天無(wú)異議或者異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。
目前一些地方仍然存在大量多年形成的違法用地，整改難度非常大，主要還是：建的時(shí)候沒(méi)人管，給了政策也不用，仗著關(guān)系無(wú)所謂，真要拆除就急眼。
編輯：董錦益監(jiān)制：包真總監(jiān)制：張富旺
來(lái)源：自然微論壇
咨詢電話：18511557866
關(guān)注微信
電話咨詢
關(guān)注微信
服務(wù)熱線 QQ咨詢：503301375
關(guān)注微信
