專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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“一房二賣(mài)”、“定金退還”、“房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)”、“戶(hù)口無(wú)法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問(wèn)題在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中所占比例最高。為什么這類(lèi)問(wèn)題層出不窮，無(wú)法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”書(shū)寫(xiě)不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同絕大部分都來(lái)自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類(lèi)格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問(wèn)題。俗話(huà)說(shuō)：“授人以魚(yú)不如授人以漁”，筆者希望通過(guò)對(duì)“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”粗淺的剖析，能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。
一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、核對(duì)《房屋所有權(quán)證》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣(mài)方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。 （注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實(shí)）
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。
律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買(mǎi)方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶(hù)的情形。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無(wú)法完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過(guò)戶(hù)。如果買(mǎi)方在房屋不能過(guò)戶(hù)的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)”或者是“一房二賣(mài)”的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說(shuō)：“房子雖然沒(méi)過(guò)戶(hù)，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題了吧？”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐?，房屋的所有?quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過(guò)戶(hù)登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見(jiàn)。
法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
律師支招：如何才能避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生呢？一方面，買(mǎi)賣(mài)雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢(xún)房屋權(quán)屬登記信息（俗稱(chēng)“查檔”），親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過(guò)戶(hù)的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)?。另一方面，如果無(wú)法確認(rèn)該房屋是否能解貸過(guò)戶(hù)，不要輕信賣(mài)方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述）
4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買(mǎi)方都比較重視房屋過(guò)戶(hù)、交付等重要問(wèn)題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買(mǎi)方買(mǎi)到了房子卻無(wú)法入住的局面。原因就在于，我國(guó)合同法遵循“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣(mài)方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。
律師支招：所以買(mǎi)方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)，如果打算購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”即可。
5、買(mǎi)方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣(mài)方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。
【關(guān)鍵詞：定金】
（1）什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同里的“定金”？
是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由
買(mǎi)方預(yù)先支支付賣(mài)方一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保。
（2）房屋買(mǎi)賣(mài)合同里的“定金”有什么用？
該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方（買(mǎi)方）不履行合同時(shí)，無(wú)權(quán)要求賣(mài)方退還定金；當(dāng)收受定金的一方（賣(mài)方）不履行約定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。
范例：甲乙簽訂了一份50萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，乙支支付甲5萬(wàn)元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無(wú)權(quán)要求甲退還該5萬(wàn)元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬(wàn)元。
（3）交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。
①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。
范例：甲乙簽訂了一份50萬(wàn)元的買(mǎi)賣(mài)合同，最多只能約定10萬(wàn)元的定金，超過(guò)10萬(wàn)元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。
②不要將“定金”寫(xiě)成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中很常見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中買(mǎi)方一旦交付了定金律師嘔血總結(jié)：破解“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”中的27個(gè)大坑！，事后想要退回來(lái)，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門(mén)道。也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：“如果交易失敗，是由于賣(mài)方或者中介的原因所致，那么定金能退回來(lái)嗎？”答案是：不一定！大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白“定金”的水到底有多深了……
例一：如果賣(mài)方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實(shí)信息，很容易給買(mǎi)方造成誤解，當(dāng)買(mǎi)方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，若此時(shí)買(mǎi)方提出：之前對(duì)該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購(gòu)買(mǎi)了并要求退還定金，對(duì)方往往會(huì)以買(mǎi)方先違約為由，不予退還定金。
例二：房屋買(mǎi)賣(mài)雙方談好價(jià)格后，買(mǎi)方交付了定金，一些不講誠(chéng)信的房主有時(shí)會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)賣(mài)低了，不想賣(mài)了，于是就會(huì)千方百計(jì)的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買(mǎi)方知難而退，從而達(dá)到不退還定金的目的。類(lèi)似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長(zhǎng)的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對(duì)方宰割……
律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國(guó)法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個(gè)不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。買(mǎi)方在需要交付定金的情形下，要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠(chéng)意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買(mǎi)方交付了定金，賣(mài)方應(yīng)在一定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則定金交給誰(shuí)誰(shuí)就有責(zé)任如數(shù)退還。（買(mǎi)方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體）
二、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的基本信息是否填寫(xiě)完整，與身份證記載是否相一致。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示（一）：在簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書(shū)”（該委托書(shū)經(jīng)過(guò)公證法律效果更佳）。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示（二）：如果父母以未成年子女名義購(gòu)房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。
2、核對(duì)房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書(shū)編號(hào)、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。
三、房屋交易稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。（主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等）
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)一定要約定清楚。
律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對(duì)工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過(guò)戶(hù)前，遇國(guó)家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。
2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí)，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。所以買(mǎi)方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時(shí)，追悔莫及……
律師支招：一方面，買(mǎi)賣(mài)雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線(xiàn)電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣(mài)方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)（具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商）。另一方面，一定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，以防止賣(mài)方有陳欠。
3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問(wèn)題，還要約定賣(mài)方應(yīng)協(xié)助買(mǎi)方辦理公共維修基金的過(guò)戶(hù)手續(xù)
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“公共維修基金”需要買(mǎi)賣(mài)雙方的配合才能過(guò)戶(hù)，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買(mǎi)方拿不出來(lái)交款憑證，而無(wú)權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無(wú)法對(duì)“公共維修基金”進(jìn)行過(guò)戶(hù)。
律師支招：由買(mǎi)賣(mài)雙方或任何一方攜帶買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時(shí)到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。
四、房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、寫(xiě)明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫(xiě)填寫(xiě)完整。
2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購(gòu)房款。
3、在介紹購(gòu)房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。
（注：目前我國(guó)不同城市對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。
【關(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】
（1）為什么要“資金監(jiān)管”？
因?yàn)槎址抠I(mǎi)賣(mài)雙方從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到完成過(guò)戶(hù)交易，期間往往需要1-3個(gè)月的時(shí)間，由于買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏足夠的信任，對(duì)于“先過(guò)戶(hù)”還是“先給錢(qián)”的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議，而且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。
（2）什么是“資金監(jiān)管”？
通俗來(lái)講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購(gòu)房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶(hù)”，由銀行暫時(shí)將該房款凍結(jié)，若買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者拿到新房產(chǎn)證的同時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)將該“資金監(jiān)管賬戶(hù)”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣(mài)方的賬戶(hù)下，如果交易失敗，則該筆房款會(huì)自動(dòng)退還至購(gòu)房者賬戶(hù)下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。
4、簡(jiǎn)單介紹一下幾種常見(jiàn)付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。（注：以下賣(mài)方簡(jiǎn)稱(chēng)“甲方”，買(mǎi)方簡(jiǎn)稱(chēng)“乙方”）
（1）一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。
①明確約定甲乙雙方過(guò)戶(hù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
范例：甲乙雙方約定 年 月 日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。
范例：在乙方新契稅證明下發(fā) 日內(nèi)支付甲方購(gòu)房款 元整（別忘了大小寫(xiě)）同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢(qián)，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣(mài)方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。
范例：在乙方新房證下發(fā) 日內(nèi)給付甲方購(gòu)房尾款 元整（注明:大小寫(xiě)）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
注：因?yàn)橐曳叫路孔C下發(fā)后，銀行會(huì)將資金監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的錢(qián)自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方賬戶(hù)下，所以無(wú)需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶(hù)的具體時(shí)間。
（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。
①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過(guò)戶(hù)的前提條件和期限。
范例：甲乙雙方于 年 月 日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過(guò) 個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
②明確約定乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款的前提條件和期限。
范例：在乙方新契稅證明下發(fā) 日內(nèi)支付甲方第一筆購(gòu)房款 元整（注明:大小寫(xiě)），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后 個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購(gòu)房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無(wú)法確定）
④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例：在甲方收到銀行的放款后 個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款 元整（注明大小寫(xiě)）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
⑤為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無(wú)法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。
（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項(xiàng)大同小異，在此就不做過(guò)多贅述。
5、【特殊】：所購(gòu)房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過(guò)戶(hù)和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。
如同前文所述貸款尚未還清的房子是無(wú)法過(guò)戶(hù)的，此時(shí)想要過(guò)戶(hù)一般有兩種做法：由“賣(mài)方自行還款解貸”或者由“買(mǎi)方替賣(mài)方還款解貸”。由于采用后者方式購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買(mǎi)方替賣(mài)方還款解貸”帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
①買(mǎi)方替賣(mài)方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過(guò)戶(hù)的情形
②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷(xiāo)抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
范例：甲乙雙方約定于 年 月 日之前去銀行辦理還款及注銷(xiāo)手續(xù)，辦理當(dāng)日乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款人民幣 元整（注明:大小寫(xiě)）用于銀行還款，同時(shí)甲方辦理該房屋的抵押備案注銷(xiāo)。
③明確約定甲乙雙方辦理過(guò)戶(hù)及乙方支付第二筆購(gòu)房款的期限。
范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷(xiāo)后的 工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當(dāng)日，乙方支付甲方第二筆購(gòu)房款人民幣 元整（注明:大小寫(xiě)），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例：在乙方新房證下發(fā)后 個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款 元整（注明:大小寫(xiě)）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
五、房屋的戶(hù)口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、一定要查明該房屋是否存在“戶(hù)口遷出”的問(wèn)題，如果存在需要戶(hù)口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶(hù)口遷出”的期限和違約責(zé)任。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中對(duì)于戶(hù)口的遷出問(wèn)題沒(méi)有明確約定，一旦發(fā)生戶(hù)口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能直接解決。因?yàn)閼?hù)口的遷入和遷出要受到很多戶(hù)籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會(huì)直接將賣(mài)方的戶(hù)口強(qiáng)行遷出。如果去法院起訴要求將賣(mài)方的戶(hù)口遷出，法院一般會(huì)以“戶(hù)口遷出問(wèn)題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。
律師支招：一方面，可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵?xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況，另一方面，可以約定戶(hù)口遷出的期限和戶(hù)口無(wú)法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。到時(shí)候以賣(mài)方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。
六、購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、什么是學(xué)區(qū)房？
顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)劣實(shí)質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致，家長(zhǎng)們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€(xiàn)上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”，也是拼了……
2、購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項(xiàng)？
(1)確認(rèn)所購(gòu)房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購(gòu)房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。
律師支招：不能輕信賣(mài)方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自咨詢(xún)一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。
(2)了解所購(gòu)買(mǎi)的“學(xué)區(qū)房”落戶(hù)時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。
律師支招：家長(zhǎng)們有必要在購(gòu)房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢(xún)問(wèn)落戶(hù)的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，確定自己的購(gòu)房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢(xún)學(xué)校有沒(méi)有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買(mǎi)的安心、住的放心。
（3）一定要對(duì)所購(gòu)房屋的戶(hù)口遷入遷出問(wèn)題高度重視?！皩W(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶(hù)口無(wú)法遷入，那么孩子的名校夢(mèng)，只能去夢(mèng)中實(shí)現(xiàn)了。
（4）將賣(mài)方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫(xiě)進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。（口說(shuō)無(wú)憑，寫(xiě)進(jìn)合同里也算有個(gè)保障）
（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來(lái)居住的，所購(gòu)房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。
七、合同的違約責(zé)任和解除條款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、對(duì)于合同的違約行為，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要明確其所適用的違約責(zé)任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。
律師支招：對(duì)前文所述的稅費(fèi)問(wèn)題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問(wèn)題或者因賣(mài)方隱瞞事實(shí)而致使合同無(wú)法履行等問(wèn)題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。
2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問(wèn)題。
八、房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出，千萬(wàn)不要圖省事。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買(mǎi)賣(mài)雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過(guò)于模糊，往往很難起到保障作用，請(qǐng)大家看一則小例子。
例子：曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的事情，買(mǎi)方實(shí)地參觀(guān)完所購(gòu)房屋后對(duì)房屋的裝修非常滿(mǎn)意，于是很快簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買(mǎi)方交完房款、辦理完畢過(guò)戶(hù)手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設(shè)備也被拆走。當(dāng)買(mǎi)方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣(mài)方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房?jī)r(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買(mǎi)方始料不及，又無(wú)話(huà)可說(shuō)，因?yàn)樵诤贤袥](méi)有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能保證勝訴。
2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。
范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣(mài)方承擔(dān)。
3、在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門(mén)卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。
4、在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。
范例：賣(mài)方未按照合同約定的時(shí)間過(guò)戶(hù)并交付房屋，逾期超過(guò)一定期限的，買(mǎi)方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息，同時(shí)要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
5、最后提醒一下賣(mài)方，在房屋沒(méi)有完成過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買(mǎi)方。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果賣(mài)方提前交房，一旦出現(xiàn)買(mǎi)方無(wú)法過(guò)戶(hù)等情形，雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。俗話(huà)說(shuō)：請(qǐng)神容易送神難，打算提前交房的賣(mài)方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。
九、合同尾部簽章應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。
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